別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 粕屋 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   粕屋 9-1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　松崎　能久   TEL.

鑑定評価額 124,000,000 円  １㎡当たりの価格 64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡粕屋町長者原東４丁目１０７番１４外 ｢長者原東４－８－２７｣ ②地積 　(㎡) 1,942   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1 工場兼事務所 Ｓ3 中小規模の工場のほ かに住宅も見られる 工業地域 南西5.5m町道 水道、下水 長者原 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ町道 交通 施設 長者原駅　北方 900m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は工場のほか住宅も見られる工業地域。物流施設用地需要の活発化を反映し、地価は上昇傾向で推移す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、粕屋町及び周辺行政区内で工場及び倉庫等が多い工場地域及び混在地域の圏域。需要者の中心は、小工 場、流通業務を営業する事業者を主としている。流通関連業が好調に推移していることから、売買市場もさらに活発化 している。取引価格は規模、用途、グレードによりまちまちであり、中心となる価格帯は把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主で、広域的に取引事例を収集し得た。自己使用目的の取引が多く、賃貸物件が少ないので、収益価 格の試算は断念し、単価と総額の関連に留意し、代表標準地価格等との検討を踏まえ、市場性を反映し、実証的な比準 価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 9-6                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [112.1] 100 100 [102.0] 100 [146.2] [100.0] 100 63,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 粕屋町の人口は増加傾向にあり、地積規模が 標準的な戸建住宅や物流施設等を中心に需要 は依然として旺盛である。 流通業務施設用地に対する需要が高まってお り、工業地需要は旺盛である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.3 ％  ％