別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 粕屋 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   粕屋 -4 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　槇　由紀   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 82,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡粕屋町長者原西２丁目２７６番３ ｢長者原西２－１４－１３｣ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等がみられる既成の 住宅地域 西3.9m町道 水道、下水 伊賀 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．９町道 交通 施設 伊賀駅の南西方 300m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はなく利用状況が安定していることから、今後も現状の住環境を維持するものと思料され る。新規分譲の際の取引価格帯が高く、地価は上昇傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、既成住宅地域であって、粕屋町内を中心として周辺市町の一部にも及ぶ。主たる需要者は、福岡市内 外に勤務する勤労者世帯であり、需要の中心価格帯は、土地総額で２，０００万円前後、建売分譲は区画が小さく、土 地・建物総額で４，０００万円前後が主流と思われる。業者の販売価格は値上がり傾向にあり、地価も上昇基調を継続 している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　一部にアパート等も見られるが、自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、公法上の規制や地積を考慮して収益 還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、類似した既成住宅地等の取引事例を採用し、規範性の高い試算価格と評 価できる。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに、前 年公示価格並びに価格形成要因の動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　粕屋 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,000 円／㎡ [106.7] 100 100 [103.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 82,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 粕屋町の人口、世帯数は、福岡市のベッドタ ウンとして増加傾向が続いており、住宅地需 要は堅調を維持している。 戸建住宅地域として成熟した地域であり、目 立った変化はない。周辺では、一部高値の取 引も散見される等、地価は上昇基調で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.2 ％  ％