別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 粕屋 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   粕屋 -2 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小島　智典   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 79,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡粕屋町長者原東７丁目２３番３０ ｢長者原東７－５－１９｣ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東4m町道 水道、下水 長者原 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 長者原駅　北東方 730m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ既存の住宅団地である。地域要因に特段の変動は見られず、現状にて推移してい くものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 主な同一需給圏を粕屋町内において地域要因等が類似する住宅地域の存する範囲と判断した。近隣地域は既存の住宅団 地であり、想定される需要者は福岡市都心部若しくは町内に勤務するサラリーマン等が主体となる。人口増加や低金利 、また福岡市内へのアクセスが良好なことから、町内の住宅需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。中心 となる価格帯は土地で１５，０００千円～２０，０００千円程度が目安となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の存する近隣地域は、居住の快適性や利便性等が重視される戸建住宅を主とする地域であり、賃貸市場が未 成熟なため収益価格は断念した。そのため、本件評価は、比準価格のみであるが、当該価格は市場性を反映した説得力 の高い価格である。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格に基づき、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。なお、当該鑑定評価額は、周辺の公示価格等とも均衡しており、妥当性を有すると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の人口・世帯数は増加傾向にあり、住宅 需要を中心に地価は堅調に推移している。今 後の金利動向や景気後退懸念には留意する必 要がある。 既存の住宅団地であり、建替や宅地分割など がみられる。住宅を中心とする現在の地域要 因に変動は見られない。 特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.4 ％  ％