別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 久山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久山 -1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　大典   TEL.

鑑定評価額 8,780,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡久山町大字山田字丁ノ坪７１８番６ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 西8m町道 水道、下水 土井 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南   250 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大型商業施設に比較的近い既 成の住宅地域である。 街 路 ８ｍ町道 交通 施設 ＪＲ土井駅北東方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既成住宅地域であり、特段の変化は考えられず今後も現状維持で推移すると考えられる。周辺市町と比較 した割安感もあり、地価水準はやや上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 久山町の全域に周辺市町の一部を加えた住宅地域一帯を同一需給圏の範囲と把握する。主たる需要者は、町内及び周辺 市町の最終需要者が中心。福岡市都心部への交通アクセスの面等から久山町の住宅需要は周辺と比較して弱かったが、 相対的な割安感や住環境の良さを志向して選好性が高まり人口も増加傾向にある。大型商業施設にも近い近隣地域の住 宅需要は持ち直し傾向にある。需要の中心となる価格帯は、標準的画地規模の土地で９００万円前後が主流である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農家住宅も散見される住宅地域である。自用目的での取引が主流であり、取引にあたっては収益性よりも 主に居住の快適性が追求されると思料されることから、収益価格については試算しなかった。よって本件においては、 不動産市場における需給動向を反映した実証的な価格と判断される比準価格を重視し、周辺の公示地等とのバランス検 討を踏まえ、さらに、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久山町の人口は周辺の新宮町や粕屋町等と比 較して少ないが、増加率は堅調に推移してい る。 大型商業施設に近い平坦地勢の地域であるこ とから、久山町内での選好性は比較的高い。 取引の意思決定行動にあたって、主たる需要 者が着目すると考えられる画地条件等の個別 的要因については、特に変化はみられない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％