別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 福岡新宮 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡新宮 -6 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　岩隈　良弘   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡新宮町大字原上字須川１７４９番１８ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 いやや傾斜地の住宅 地域 南東6m町道 水道 福工大前 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 中規模開発地であるが、利便 性にやや難があるため、土地 利用度はやや低めな地域。 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 福工大前駅　南東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、低層の住宅地域であり、今後も現状で推移するものと考えられる。新宮町の中では相対的に利便性 が劣るが、コロナ禍でも不動産需要は堅調で地価は上昇傾向を維持している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 新宮町、古賀市、福岡市東区北部で、ＪＲ鹿児島本線、西鉄貝塚線の各駅を最寄りとする戸建住宅地域を同一需給圏と 把握する。主たる需要者は、福岡市内及び新宮町内に通勤するサラリーマン等が中心。新宮町は福岡市のベッドタウン として人口が急増し、大規模開発は一段落の様相だが、住宅需要は、利便性が相対的に劣る周辺部においても高まりを 見せている。取引される価格帯は、土地では１４００万円前後、中古住宅で１８００～２３００万円前後が主流。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する近隣地域は、戸建住宅を主体とする既成の住宅地域であり、自用目的の取引が主流となっている。 収益性よりも主に居住の快適性が追求されると思料されることから、収益価格については試算しなかった。よって本件 においては、市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、さらに、単価と総額との関連等 の検討を行ったうえで、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡新宮 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,000 円／㎡ [106.8] 100 100 [100.0] 100 [147.5] [100.0] 100 63,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は低下傾向で、全国でも有 数の人口増加率を示す町である事から、今後 も増加が予測される。 周辺には農地等も存する住宅地域であり、地 域要因には変動はないが、北側には地区整備 計画が存し、将来的には変貌する可能性がる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.4 ％  ％