別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 福岡新宮 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡新宮 -1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　岩隈　良弘   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡新宮町下府１丁目８４０番９７ ｢下府１－１１－２０｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西3.1m町道 水道、下水 西鉄新宮 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 西鉄駅近くの既存の住宅地域 であるが、大規模住宅団地で ある杜の宮地区に隣接する 街 路 ３．１ｍ町道 交通 施設 西鉄新宮駅　南東方 200m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域で、今後も現状で推移していくと推定する。街路条件にやや劣るが、住宅地需要が堅調で駅にも 近い事から、コロナ禍でも不動産需要は堅調で、地価上昇傾向を維持している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、新宮町、古賀市、福岡市東区北部で、ＪＲ鹿児島本線、西鉄貝塚線の各駅を最寄駅とする戸建住 宅地域。主たる需要者は、福岡市内に通勤するサラリーマン等の最終需要者が中心。新宮町は福岡市のベッドタウンと して人口が急増した。マンション、戸建ともに大規模な開発は一段落したが、住宅需要は新築、中古ともに旺盛で、影 響は既成住宅地にも及んでいる。取引される価格帯は土地で１３００万円、新築住宅で３２００～３７００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する近隣地域は、戸建住宅を主体とする既成の住宅地域であり、自用目的での取引が主流である。収益 性よりも主に居住の快適性が追求されると思料されることから、収益価格については試算しなかった。よって本件にお いては、市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連等の検討を行っ たうえで、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡新宮 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,000 円／㎡ [106.8] 100 100 [100.0] 100 [120.6] [100.0] 100 77,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は低下傾向で、全国でも有 数の人口増加率を示す町である事から、今後 も増加が予測される。 人気が高い大型住宅団地である「杜の宮」地 区に隣接し、当該地区の需要が周辺部にも波 及している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.3 ％  ％