別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 須恵 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須恵 -2 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　伊牟田　徹   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡須恵町大字須恵字藤浦８３番３２ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西6m町道 水道、ガス、下水 須恵中央 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   160 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 須恵中央駅　北東方 1.8km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした街区で構成された住宅団地であり、福岡市及び隣接する糟屋郡各町の住宅需要の高まりを受け、 相対的に地価の安い当町への需要は強く、地価は上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、須恵町及び隣接する糟屋郡各町の住宅地域の圏域。需要者の中心は、当地域に地縁を有する戸建住宅取 得目的のエンドユーザーである個人が主である。住宅取得需要は、依然堅調であり、ミニ開発等の分譲住宅供給も多く 、コロナ禍の影響による一時的な停滞はあったものの、住宅地の価格は上昇傾向となっている。市場の中心価格帯は、 土地のみで１５百万円前後、新築の戸建分譲住宅で総額３０～３５百万円の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主な市場参加者は個人等のエンドユーザーであり、最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しく、かつ賃貸市 場が未熟成で事業収支の観点からも共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。居住の快適性を重視す る住宅地域で、自己使用目的での取引が中心であり、市場においては周辺の取引事例に着目して価格が形成されること から、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇美 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,100 円／㎡ [107.3] 100 100 [100.0] 100 [ 94.8] [102.0] 100 60,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 須恵町の人口は増加傾向で、良好な金融環境 の後押しにより、コロナ禍においても不動産 市況は堅調で、地価は上昇傾向を持続してい る。 既成の住宅団地内にあるが、高値で取引され る新興の戸建分譲地の影響を強く受け、地価 は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.5 ％  ％