別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 篠栗 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   篠栗 -6 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　古川　一哉   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 78,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡篠栗町大字乙犬字隈８５１番３７ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m町道 水道、下水 門松 690m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　６ｍ町 道 交通 施設 門松駅　南東方 690m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅地域で、利便性及び住環境はともに良好である。最寄駅まで徒歩圏内にあることから、 今後しばらくは地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、篠栗町のほか糟屋郡各町の住宅地域である。圏内において平坦地の需要は堅調であり、近年の地価上昇 基調の影響で中規模画地を小規模に分割して販売するケースも多くみられる。市場の中心価格帯は土地１６０㎡程度で １，２５０～１，６００万円程度であり、新築戸建住宅であれば２，７００～３，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自己使用目的での取引が支配的であるため賃貸市場が未成熟で収益 価格は試算できなかった。比準価格は、市場で成立した事例の中から対象標準地と類似性の高い事例を中心に採用して 適切に補修正を行って試算しており、規範性が高い。よって、実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　篠栗 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,800 円／㎡ [106.8] 100 100 [102.0] 100 [ 90.2] [102.0] 100 77,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 現在の篠栗町の人口は微減傾向にあるものの 、新規の工業団地が完成し、住宅地開発も活 発に行われていることから、地価の上昇幅が 拡大している。 最寄駅の徒歩圏内にあり、幹線道路の背後に 位置することから、各種の路線型店舗等への 接近性にも優れ、需要は強く地価は上昇基調 で推移している。 特に変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.5 ％  ％