別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 篠栗 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   篠栗 -2 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　古川　一哉   TEL.

鑑定評価額 9,470,000 円  １㎡当たりの価格 71,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡篠栗町大字田中字ムタ２３８番９ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北4m町道 水道、下水 篠栗 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 篠栗駅　北西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする既成住宅地域である。平坦地で交通利便性も比較的良好であり、底堅い需要が見込めるた め、今後しばらくは地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、篠栗町のほか糟屋郡各町の住宅地域である。主たる需要者は福岡都市圏に通勤するエンドユーザー、特 に篠栗町の地縁者が中心となる。宅地の新規供給が少ないなか、良好な利便性や地価の割安感等による底堅い需要を背 景に、平坦地や駅接近性に優れた地域の住宅地需要は堅調であり、地価は上昇基調で推移している。市場の中心価格帯 は規模により異なるため見い出し難いが、対象標準地程度であれば土地のみで総額９～１１百万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、自己使用目的での取引が支配的であるため賃貸市場が未成熟で 収益価格は試算できなかった。比準価格は、市場で成立した事例の中から対象標準地と類似性の高い事例を中心に採用 して適切に補修正を行って試算しており、規範性が高い。よって、実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　篠栗 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,800 円／㎡ [106.8] 100 100 [102.0] 100 [ 97.9] [100.0] 100 70,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 現在の篠栗町の人口は微減傾向にあるものの 、新規の工業団地が完成し、住宅地開発も活 発に行われていることから、地価の上昇幅が 拡大している。 交通利便性・生活利便性ともに良好な住宅地 域。需要は堅調であるなか、新規の供給量が 少なく、品薄感が認められるため、地価は上 昇基調にある。 特に変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.9 ％  ％