別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宇美 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇美 -1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　綾部　圭太   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 55,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡宇美町平和２丁目５５２０番２７ ｢平和２－６－１２｣ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m町道 水道、下水 宇美 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 宇美駅北方 800m 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする成熟した住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。良好な接近条件等を背 景に住宅需要は底堅く、地価水準は今後も上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇美町及び隣接町の住宅地域の範囲で、需要者の中心は、福岡都市圏へ通勤するエンドユーザーである 給与所得者が主である。近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、良好な接近条件等を背景に需要は底堅く、地価 は上昇傾向である。市場の中心価格帯は、土地で１０百万円程度であり、新築戸建分譲においては３０百万円前後程度 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。比準価格は同一需給圏内において自己利用目的に 取引された取引事例を採用しており、比準価格の信頼性は高い。一方、近隣地域は第１種低層住居専用地域に属してお り、自己所有の戸建住宅を中心とした住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。よっ て、本件では比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宇美町の人口は減少傾向であるが、不動産取 引件数は増加基調で不動産市況は堅調に推移 しており、地価は上昇傾向で推移している。 価格形成に変動を及ぼす地域要因は特にない 。成熟した住宅地域であり、良好な接近条件 等を背景に住宅需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.9 ％  ％