別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 那珂川 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那珂川 -7 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　横山　裕   TEL.

鑑定評価額 7,360,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那珂川市東隈１丁目１４３番５ ｢東隈１－６－１８｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 北東3.1m市道 水道、下水 博多南 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   140 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．１ｍ市道 交通 施設 博多南駅　南西方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域については、東隈地区山田地区が建築規制緩和指定された。当該緩和指定の反映を受け、土地取 引は増加傾向にあり、地価水準は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、那珂川市及び周辺市における農家集落地域を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好 性を有する地元住民、農業従事者等であったが、Ｈ２９年の市街化調整区域における建築規制緩和指定により、第三者 による住宅地取得が可能となり、需要者の範囲も広がった。以後、周辺エリアを含め住宅需要は堅調であり、地価は安 定的に推移している。市場の中心価格帯は、土地総額で７００～１，０００万円のレンジと推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅、農家住宅取得目的の取引が主の地域であり、比較的信頼性のある取引事例を収集しえた。市街化調整区域に 存し、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。本件では快適 性を指向する住宅地域にあることより、比準価格を標準とし、他の標準地価格の推移を考慮のうえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利と金融機関の積極的な融資姿勢の継続 により、住宅地の需要は好調であり、割安感 が残るエリアの地価上昇は続いている。 市街化調整区域については、東隈地区山田地 区が建築規制緩和指定された。相対的な割安 感から、戸建住宅地に対する需要は堅調であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％