別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 那珂川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那珂川 -4 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　横山　裕   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那珂川市王塚台１丁目２３７番 ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 博多南 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   170 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 博多南駅　南方 2.2km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の大規模住宅団地であり、熟成度は高く、今後も現状程度で推移していくと予測する。新規供給による需給 動向には注視を要するが、地価水準は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、那珂川市の住宅地域を中心として隣接する春日市及び大野城市の一部に及ぶ。主たる需要者は福岡都 市圏に通勤する勤労者世帯が中心と考えられる。高台に位置する大型住宅団地で、市内平坦地と比較すると相対的に需 要は弱い。それでも建て替えや相続等を契機とした物件が売買され、一定の流動性はある。需要の中心となる価格帯は ２４０㎡程度の土地のみで約１７～２０百万円、新築戸建の価格帯は総額で３０～３５百万のレンジと推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例の中から、特に対象標準地と類似性の高い事例を中心に採用して試算して おり、市場動向を反映し規範性が高い。一方、収益価格は試算過程において想定要素が多く、相対的に規範性が劣る。 したがって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那珂川 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,300 円／㎡ [102.2] 100 100 [101.0] 100 [111.6] [102.0] 100 72,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利と金融機関の積極的な融資姿勢の継続 により、住宅地の需要は好調であり、割安感 が残るエリアの地価上昇は続いている。 那珂川市郊外で高台に存し大規模な既成住宅 団地である。利便性はやや劣るが、低金利の 継続から、引き続き地価は緩やかな上昇傾向 を示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％