別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 那珂川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那珂川 -2 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　横山　裕   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那珂川市片縄西３丁目１１８０番２２ ｢片縄西３－１６－４｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4.7m市道 水道、ガス、下水 博多南 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   160 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 博多南駅　西方 2.7km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後も同様の利用形態が継続するものと思料する。パワービルダーによる素 地取得や中古物件の取引が多くみられ、当面の間、地価の上昇傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は那珂川市を中心に、当市と隣接する福岡市南区及び春日市の住宅地域まで及ぶ。需要者の中心は福 岡市内へ通勤するサラリーマン等の一次取得者等である。市場の需要の中心となる価格帯は２００㎡程度の土地であれ ば１，３００～１５００万円のレンジ、新築の戸建物件であれば３，０００万円前後と福岡都市圏の住宅地の中でも比 較的割安であるため、丘陵地の住宅地であるが需要は底堅い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 場所的同一性が強く、地域の様相も類似する事例を多数収集し、規範性に基づきウエイト付けを行って求めた比準価格 については市場性等を反映する説得力の高い価格が求められたものと思料する。一方、中規模の一般住宅が建ち並ぶ住 宅地域内に存し、市場性に基づいて価格が形成される地域であるため、収益還元法は適用しなかった。よって比準価格 を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那珂川 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,300 円／㎡ [102.2] 100 100 [101.0] 100 [123.0] [104.0] 100 67,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利と金融機関の積極的な融資姿勢の継続 により、住宅地の需要は好調であり、割安感 が残るエリアの地価上昇は続いている。 丘陵地に形成された住宅地域で、利便性はや や劣る。しかしながら、低金利の継続と、相 対的な割安感から、戸建住宅地に対する需要 は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％