別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 糸島 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸島 -7 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　浩   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸島市二丈深江字本町９０４番 ②地積 　(㎡) 430   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗兼住 宅等が混在する既成 住宅地域 西6m市道 水道 筑前深江 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   170 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ　市道 交通 施設 筑前深江駅　北西方 400m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。周辺では２００㎡程度の取 引が多く地価に割高感もないことから取引も安定し、地価は上昇基調で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ線沿線の糸島市西部及び中部一帯の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住している最 終需要者等である。市場の需給動向は、国道２０２号背後に位置し道路事情もよく、駅や生活利便施設等への接近性に も優れることから深江地区（中期的）の世帯数は増加傾向にあり、需要は底堅い。市場の中心価格帯は、土地は規模に もよるが２００㎡程度で６００万円前後、中古住宅は築年や品等・規模等にもよるが１３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域では、近年、新たにアパート等の賃貸物件を建築するための土地取引や既存の賃貸物件の取引等 の収益性に着目した取引は皆無に近く、自家自用目的での不動産（居住目的の戸建住宅を建築するための土地又は新築 ・中古の戸建住宅）取引等が中心である。したがって、収益還元法の適用は断念した。以上より、比準価格を採用し、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　糸島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,400 円／㎡ [102.6] 100 100 [104.0] 100 [ 94.3] [100.0] 100 28,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内的には人口減少、糸島市では人口は増加 、世帯数も増加傾向にある。地域の生活利便 性や環境によって人口・世帯数の変動に差が みられる 最寄駅に徒歩圏で生活利便性も比較的高いこ とから二丈深江地区（直近１年）の人口は横 這い、世帯数は増加傾向にあり、不動産市況 は安定している 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％