別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 みやま 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みやま 5-2 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　出雲　重成   TEL.

鑑定評価額 42,600,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 みやま市高田町濃施字濃施北６３８番１ ②地積 　(㎡) 1,956   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 3:1 店舗兼事務所 Ｓ2 店舗、営業所等が建 ち並ぶ路線商業地域 西10m国道 水道 渡瀬 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 渡瀬駅北方 720m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は幹線道路沿いに店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域であるが、特段の地域要因の変化は見られない。 店舗需要は幹線沿いの地域についてはやや回復基調にあり地価は微増傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層店舗の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、みやま市及び周辺市等における幹線沿いの商業地域等である。需要者の中心は同一需給圏内に店舗事業 者並びに法人等である。郊外の大型店舗への顧客流失の影響を受けていたが、近年の地価下落により幹線沿いの商業地 の需要は回復基調にあり地価は微増傾向にある。取引件数が少なく一概に言えないが、需要の中心となる価格帯は郊外 店舗の標準規模で４０００万～４５００万円程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は幹線沿いの商業地域である。近隣地域における賃貸市場の成熟の程度は低いので収益還元法の適用を見送っ た。一方、取引事例は、地域要因が類似する事例数が少ない中、みやま市内の類似地域から収集することができた。本 件では比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　みやま 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [125.1] [100.0] 100 21,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市においては、人口減少、高齢化の進行等 により土地需要は市の中心部以外は弱含みで あり、新コロナ感染症の影響も懸念される。 みやま市の中心商業地は横這い状態であるが 、幹線沿いの商業地域については需要が回復 し、地価は微増傾向にある。 道路幅員、画地規模とも地域内において標準 的であり、競争力は普通程度である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +13.5 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％