別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 みやま -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みやま -2 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　出雲　重成   TEL.

鑑定評価額 5,580,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 みやま市瀬高町上庄字秀１７６８番７ ②地積 　(㎡) 312   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか空地 等が見られる住宅地 域 北6m市道 水道 瀬高 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 瀬高駅西方 1.9km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部近郊の一般住宅が多い既存住宅地域である。市内でも利便性は比較的恵まれた地域であるが、下庄地 区と比してやや需要に劣り、地価は横這い傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、みやま市中心部近郊の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁がある勤労者または周辺 の久留米市等への通勤者等である。市内中心部に近い住環境の優れた住宅地への需要は比較的安定しており、地価も横 這い基調にある。需要の中心となる価格帯は３００㎡程度の土地で５００万円～６００万円程度、新築の戸建住宅では ２０００万円程度が中心価格帯であると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　取引事例比較法の適用においては、みやま市内の同一需給圏より取引事例を採用し、各修正・補正も適正に行ってお り、比準価格の規範性は高い。一方、収益価格については、当該地域は戸建住宅を主とする地域であり、賃貸市場が未 成熟であるため求めることができなかった。よって、比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり 鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　みやま -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,300 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [137.3] [100.0] 100 17,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市においては、人口減少、高齢化の進行等 により土地需要は市の中心部以外は弱含みで あり、新コロナ感染症の影響も懸念される。 比較的利便性が良好なみやま市の中心部近郊 の当該地域の住宅地については住宅需要は横 ばい傾向である。 対象地の個別的要因に特に変化はなく、価格 水準は地域要因と同一の傾向にある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +23.5 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％