別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 朝倉 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   朝倉 -3 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　井上　慶一   TEL.

鑑定評価額 7,860,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 朝倉市堤字鬼迫１４４０番９ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東4m市道 水道、下水 甘鉄甘木 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 甘鉄甘木駅　北東方 2.2km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 朝倉市の中心部からやや離れた高台に位置する中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。今後とも現状の 住環境を維持するものと予測する。ミニ開発の影響もあり、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は朝倉市のうち旧甘木市の住宅地域。需要者の中心は、朝倉市のほか周辺市へ通勤する一次取得者や地縁的 選好性を有する地元住民等である。開発時期が古い小規模の住宅団地であるが、周辺では小規模の宅地開発も活発に行 われている。需要の中心となる価格帯は土地については敷地規模にもよるが３００㎡で８００～１，０００万円程度、 新築戸建で２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、旧甘木市の住宅地の取引事例から試算されており、実際の不動産市場を反映した実証的な価格である。戸 建住宅を主とした自用目的での取引が中心であり、アパート等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が未成熟な地 域であるため、収益還元法は採用しなかった。本件では、取引市場を反映した実証的な比準価格を標準とし、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　朝倉 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [122.0] [100.0] 100 28,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口、生産年齢人口は下落傾向、高齢化率 は約３５％。市域中心部においては住宅地需 要は堅調であるが、商業地需要は低迷してい る。 旧来型の既成住宅地域である。ミニ開発され た分譲地で、既存住宅との土地単価の乖離が 散見されるが、売れ行き堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％