別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 朝倉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   朝倉 -2 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保田　茂   TEL.

鑑定評価額 4,720,000 円  １㎡当たりの価格 27,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 朝倉市頓田字柿添３４０番１４ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南4.1m市道 水道、下水 甘鉄甘木 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ４．１ｍ市道 交通 施設 甘鉄甘木駅　南東方 1.7km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。周辺ではミニ開発が活発になってきており、不動産の取得需要 は堅調である。今後も同様の傾向で推移し、住宅地として一層成熟していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧甘木市内の住宅地域である。主たる需要者は市内に居住する一次取得者の他、地場の不動産業者等で ある。人口は減少傾向にあるものの、生活利便施設が近い市中心部の住宅地域は、新規の分譲住宅を中心に需要は堅調 であり地価は上昇傾向である。需要の中心となる価格帯は敷地面積１８０㎡で５００万円程度、新築戸建住宅であれば ２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域であり、自己使用目的の取引が一般的であることから、賃貸市場が未成熟であ るため、収益価格を試算することが出来なかった。他方、比準価格は、規範性を有する取引事例を採用して適切に行わ れており、市場性を反映した説得力を有する価格である。従って、戸建住宅地としての快適性や利便性を反映した比準 価格を採用して、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　朝倉 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [129.3] [100.0] 100 27,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少傾向、世帯数はやや増加傾向 である。住環境が良好な地域はミニ分譲がみ られ、このような地域の土地の取得需要は高 い。 旧くに開発された戸建住宅地域。市中心部に も比較的近く、住宅地の取得需要を有し、周 辺においても小規模な新規分譲が行われてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％