鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

嘉麻 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	嘉麻５Ｋ -303	嘉麻市		底地	（　）	不整形	東6.6m県道、北西2.8m、準角地		（都） (70,200)
b	飯塚５Ｋ -18	飯塚市		貸家建付地	（　）	不整形	南西16.4m県道、北8m、南東6.5m、三方路		（都）１住居 (70,200)
c	飯塚５Ｋ -212	飯塚市		更地	（　）	長方形	北10m市道、中間画地		（都） (60,200)
d	飯塚５Ｋ -215	飯塚市		更地	（　）	不整形	西16m市道、北6m、角地		（都）準住居 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 6,087) 12,174	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 74.3]	16,270	100 [ 69.7]	23,343	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	22,900
b	(　 ) 19,911	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.9]	23,082	100 [ 94.0]	24,555		24,100
c	(　 ) 17,286	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	17,545	100 [ 72.7]	24,133		23,700
d	(　 ) 16,839	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	23,775	100 [ 96.0]	24,766		24,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -24.2	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 -12.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,900 円／㎡]

嘉麻 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,714,866	1,095,500	4,619,366	3,150,180	1,469,186	（　0.9757） 1,433,485	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	35,837,125 円　　　　（　 19,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

嘉麻 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	1,862 ㎡	42.0 m x 49.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	300.00	100.0	300.00	1,600	480,000	2.0	960,000
							2.0	960,000
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		480,000		960,000
								960,000

⑨年額支払賃料	480,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,760,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しのため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,760,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 288,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,472,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	960,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,120 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 960,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 233,746 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,714,866 円　　　　（　 3,069 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	嘉麻（賃）５Ｋ　　　　-303	794 ( 776)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 50.0]	100 [100.0]	1,588	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,671 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	飯塚（賃）５Ｋ　　　　-101	1,784 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,749
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

嘉麻 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	236,500 円	47,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	172,800 円	5,760,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 260,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 331,100 円	47,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,095,500 円　（　　　　　　 588 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9757

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,300,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,150,180 円（　　　　　 1,692 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,714,866 円
②総費用	1,095,500 円
③純収益　①－②	4,619,366 円
④建物等に帰属する純収益	3,150,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,469,186 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,433,485 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 770 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,837,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
嘉麻 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

嘉麻 5-2

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　片江　宏典

TEL.

鑑定評価額

44,300,000 円

１㎡当たりの価格

23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	嘉麻市岩崎字角道１２３４番外				②地積　(㎡)	1,862 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	台形 1:1.2	店舗ＬＳ1	低層店舗、営業所等が多い国道沿いの商業地域	西15m国道、背面道	水道	下鴨生 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,050 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

下鴨生駅　南西方

2.9km

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域である。市役所新庁舎の完成により、土地利用度が向上している
。需要は堅調な状況が続いており、地価は若干の上昇傾向に転じている。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は嘉麻市および隣接市町の幹線道路沿いを中心とする商業地域一帯と判定した。典型的な需要者は、当該地
域に地縁を有する各種中小企業、個人事業主等が中心である。飯塚市における郊外型大型店舗の集積等の影響はあるが
コロナ禍の影響は解消され、市役所庁舎の完成と旧稲築庁舎跡地利用への期待もあり、需要は堅調な状況となっている
。地価水準については取引の中心となる価格帯を見出すことは困難であるが、地価は若干の上昇へと転じている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上より、比準価格と収益価格の２試算価格が得られた。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基
づき試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。一方、収益価格は賃貸市場がやや未成熟であること及び還
元利回り等の将来予測において若干の不確定要素を含んでおり、規範性が相対的に低い。従って、比準価格を重視して
、収益価格も比較考量し、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　嘉麻 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,700 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[100.0]

100
[ 68.0]

[ 98.0]
100

23,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地方圏の商業地需要は郊外大型店舗に集客力
を奪われ、概ね弱含みで推移している。コロ
ナ禍の影響は解消されており、一部需要の回
復も見られる。

近年新規の店舗出店や市役所庁舎の建て替え
等が認められ、車両交通量も比較的多い状況
が続いており、需要は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

嘉麻 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	嘉麻５Ｋ -303	嘉麻市		底地	（　）	不整形	東6.6m県道、北西2.8m、準角地		（都） (70,200)
b	嘉麻５Ｋ -304	嘉麻市		建付地	（　）	ほぼ台形	東13.6m市道、中間画地		（都） (70,200)
c	嘉麻４Ｃ -801	嘉麻市		更地	（　）	不整形	西14m国道、南東4m、角地		（都） (80,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 6,087) 12,174	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 74.3]	16,270	100 [ 72.9]	22,318	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	21,900
b	(　 ) 13,225	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	13,593	100 [ 54.5]	24,941		24,400
c	(　 ) 17,175	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	21,320	100 [ 85.0]	25,082		24,600
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -24.2	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,500 円／㎡]

嘉麻 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,000,609	1,251,400	4,749,209	3,250,080	1,499,129	（　0.9757） 1,462,700	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	36,567,500 円　　　　（　 19,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

嘉麻 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	1,862 ㎡	42.0 m x 49.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	300.00	100.0	300.00	1,680	504,000	2.0	1,008,000
							2.0	1,008,000
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		504,000		1,008,000
								1,008,000

⑨年額支払賃料	504,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,048,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しのため非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,048,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 302,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,745,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,008,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,576 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,008,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 245,433 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,000,609 円　　　　（　 3,223 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	嘉麻（賃）５Ｋ　　　　-302	900 ( 863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	1,786	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,755 円/㎡　月額支払賃料（　 1,680 円/㎡）　基準階 1 F B
b	嘉麻（賃）５Ｋ　　　　-303	794 ( 776)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	1,654
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

嘉麻 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	244,000 円	48,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	302,400 円	6,048,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 265,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 341,600 円	48,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	48,800 円	48,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,800 円	48,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,251,400 円　（　　　　　　 672 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9757

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,800,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,250,080 円（　　　　　 1,745 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,000,609 円
②総費用	1,251,400 円
③純収益　①－②	4,749,209 円
④建物等に帰属する純収益	3,250,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,499,129 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,462,700 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 786 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,567,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,600 円／㎡）