別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 嘉麻 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嘉麻 -2 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　片江　宏典   TEL.

鑑定評価額 3,360,000 円  １㎡当たりの価格 9,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 嘉麻市上山田字木城８１２番４６外 ②地積 　(㎡) 369   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 飯塚 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   120 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 飯塚駅　南東方 13.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 嘉麻市郊外に位置する山田地区の既存住宅地域で、特段の変動要因は認められない。地域外居住者からの需要は 少ないが、周辺における新規分譲地の供給も少なく、地価は概ね横ばい程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、嘉麻市及び隣接市町の戸建住宅地域一帯と判断した。需要者は当該地域に地縁を持つ給与所得者が中心 である。当該近隣地域は山田地区に存する既存住宅地域で、当該山田地区は嘉麻市の中心的市街地である稲築地区や筑 豊地方の中心都市である飯塚市内からやや距離があるが、居住環境が比較的良好であり、需要は概ね堅調に推移してい る。需要の中心となる価格帯は、土地のみ３６０㎡程度の取引で３００万円～３５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格のみが得られた。当該比準価格については、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいて 試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。なお、近隣地域は自己利用が一般的な戸建住宅地域であり、賃 貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用しなかった。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標 準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　嘉麻 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,850 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 64.5] [100.0] 100 8,990  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方圏の住宅需要は全般的には弱含みではあ るものの、割安感等を背景に取引件数が増加 し、地価水準は下げ止まりから上昇へと推移 する傾向にある。 周辺においては新規分譲地の供給は少なく、 近隣地域のような既存住宅地域に係る土地需 要は概ね堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％