別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 嘉麻 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嘉麻 -1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　古川　一哉   TEL.

鑑定評価額 2,160,000 円  １㎡当たりの価格 5,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 嘉麻市下山田字吉庵２８４番６９外 ②地積 　(㎡) 372   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東5m市道、背面道 水道 飯塚 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   180 ｍ、南    80 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 飯塚駅　南東方 11.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 嘉麻市郊外に位置する山田地区の既成の住宅地域で、格別の変動要因は認められない。高台に位置し、交通利便 性等が劣ることから地域外居住者からの需要は少なく、地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、嘉麻市及び隣接市町の戸建住宅地域一帯と判断した。主たる需要者は当該地域に地縁を持つエンドユー ザーである。当該近隣地域は山田地区に存する高台の住宅地域であるが、当地区は嘉麻市の中心的市街地である稲築地 区及び飯塚市域から距離があり、高台に位置し交通利便性が劣ること、土砂災害警戒区域の指定等から地価は弱含みの 状況が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地のみ３６０㎡程度の取引で１９０万円～２３０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用の戸建住宅を中心とする高台の既成住宅地域であり、賃貸用のアパート等はほとんどなく、賃貸市場が 未成熟であるので収益価格は試算できなかった。比準価格は、市場で成立した事例の中から対象標準地と類似性の高い 事例を中心に採用して適切に補修正を行って試算しており、規範性が高い。よって、実証的な比準価格を重視し、周辺 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,850 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 嘉麻市は過疎化が進んでいるが、地価の下落 幅は縮小しており、市の北部エリアを中心に 地価が横ばい、もしくは上昇に転じた地域も みられる。 区画整然とした高台の住宅地域であるが、周 辺は屈曲した坂道が多く交通利便性が劣り、 平坦地の住宅地と比較し競争力が弱い状況が 続いている。 特に変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％