別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 宮若 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮若 5-1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　松崎　能久   TEL.

鑑定評価額 8,210,000 円  １㎡当たりの価格 25,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮若市宮田字樋口５３番１３ ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:3 医院 Ｗ2 小売店舗、飲食店等 が建ち並ぶ商業地域 東5.5m県道 水道 勝野 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地中心部に位置する旧来 からの商業地域である。 街 路 ５．５ｍ県道 交通 施設 勝野駅　西方 5.5km 法令 規制 （都） 商業 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの商店街であり、繁華性に乏しく、人口減少傾向を反映し、地価は下落傾向で推移するものと予測され る。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮若市及び周辺市町に所在する各種商業地域およびその周辺の混在地域の圏域。需要者の中心は、近隣 型店舗経営者等を主とする。商業環境が低調に推移していることから、売買市場も停滞傾向で推移している。取引価格 は規模、用途、グレードによりまちまちであり、中心となる価格帯は把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が多く、広域的に取引事例を収集し得た。店舗、事務所等の収益物件は少なく、自己使用目的の取引が 主であり、賃貸物件が少ないので、収益価格の試算は断念し、単価と総額の関連に留意し、前年価格等との検討を踏ま え、市場性を反映する比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮若市の人口は減少傾向にある。地価は弱含 みではあるが、土地取引件数は概ね横ばいで ある。一部の住宅地地価には明るい兆しも認 められる。 人口減少傾向を反映し、旧来からの商店街は 繁華性に乏しく、不動産需要は依然として低 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％