別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮若 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮若 -2 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　忠人   TEL.

鑑定評価額 5,720,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮若市芹田字古賀ノ前２０７番４外 ②地積 　(㎡) 502   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等が見られ る県道沿いの住宅地 域 南西9.5m県道 水道 勝野 9.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    10 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ９．５ｍ県道 交通 施設 勝野駅北西方 9.5km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宮若市は官民連携事業による地域活性化を目指しているが、人口減少・高齢化が進行しおり、地縁選好性が強い 郊外の集落地域であるため、近隣地域では住宅需要は弱く、地価の下落傾向が依然続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮若市の住宅地域で、特に、周辺の集落地域である。需要の中心は地縁選好性を有する者が主で、圏外か らの参入はみられない。宮若市は人口減少・高齢化が進行しており、地域活性化を目指してはいるが、未だ不動産市場 は総じて低調で、特に、需要が地縁者に限定される集落地域では需給は非常に弱い。取引市場は低調なため、中心とな る価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、宮若市内で類似性を有する事例が採用でき、補修正及び決定過程は妥当と認められる。一方、近隣地域は 自用の農家住宅を中心とする集落地域で、賃貸用アパート等の収益物件はなく、賃貸市場は成立しておらず、収益還元 法は適用できなかった。そこで、現実の不動産市場において生起した取引事例から求め、市場性を反映した実証的価格 である比準価格を重視し、周辺の標準地等との均衡等に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化傾向が続いているが、恵ま れた高速道路等へのアクセスによる物流施設 ・工場等の立地や官民連携事業による波及効 果が期待される。 需給が限定的な郊外の集落地域で、需給は弱 く、依然として下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％