別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮若 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮若 -1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　忠人   TEL.

鑑定評価額 4,510,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮若市宮田字杉坂２４１番４３ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 勝野 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 勝野駅南西方 6.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宮若市は人口減少・高齢化が進行しているが、官民連携事業による地域活性化を目指しており、近隣地域は市役 所やスーパー等への接近性に比較的恵まれ、地価の下落傾向からの反転が見られる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮若市のほか、宗像市・直方市・鞍手郡・遠賀郡の各一部の住宅地域も含む。需要の中心は宮若市に地縁 選好性を有する者が主体で、圏外からの流入者は少ない。宮若市は人口減少等が続いており、不動産市場は総じて低調 であるが、近隣地域は比較的良好な住環境や生活利便性等に恵まれ、地価の底値感が見られる。取引が少なく、中心と なる価格帯は見出し難いが、標準的規模の宅地で４５０万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、宮若市内で類似性を有する事例が採用でき、補修正及び決定過程は妥当と認められる。一方、近隣地域は 自用の戸建住宅が中心で、賃貸用アパート等の収益物件はなく、収益還元法は適用できなかった。そこで、現実の不動 産市場において生起した取引事例から求め、市場性を反映した実証的価格である比準価格を重視し、周辺の標準地等と の均衡・戸建住宅の総額市場性等に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化傾向が続いているが、恵ま れた高速道路等へのアクセスによる物流施設 ・工場等の立地や官民連携事業による波及効 果が期待される。 市内では中級の戸建住宅地域で、生活利便性 にも比較的恵まれ、地価の下落傾向に歯止め が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％