鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福津５Ｋ -406	福津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.2m市道、中間画地		商業 (90,312)
b	福津４Ｃ -676	福津市		建付地	（　）	ほぼ台形	北16m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	福津５Ｋ -623	福津市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、西15m、二方路		１住居 (70,200)
d	宗像５Ｋ -726	宗像市		建付地	（　）	ほぼ整形	西7.8m市道、北4m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,841	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,446	100 [ 92.2]	97,013	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	99,900
b	(　 ) 69,813	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,815	100 [ 80.8]	90,118		92,800
c	(　 ) 75,648	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	75,942	100 [ 82.1]	92,499		95,300
d	(　 ) 71,963	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	71,187	100 [ 76.1]	93,544		96,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,000 円／㎡]

福津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,344,148	4,503,330	16,840,818	15,570,200	1,270,618	（　0.9542） 1,212,424	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	28,867,238 円　　　　（　 67,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	240.00	ＲＣ6	1,395.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	425 ㎡	15.0 m x 25.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～６階：住宅（２ＬＤＫ、２０戸）を想定

⑦有効率　 90.1 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	195.00	60.0	117.00	2,450	286,650	6.0	1,719,900
							0.0	0
2～	共同住宅	240.00	95.0	228.00	1,280	291,840	1.0	291,840
							1.0	291,840
3～	共同住宅	240.00	95.0	228.00	1,300	296,400	1.0	296,400
							1.0	296,400
4～ 6	共同住宅	240.00	95.0	228.00	1,320	300,960	1.0	300,960
							1.0	300,960
～

計		1,395.00	90.1	1,257.00		1,777,770		3,211,020
								1,491,120

⑨年額支払賃料	1,777,770 円　×　12ヶ月　＝　 21,333,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,257.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,333,240 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,102,662 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,950,578 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,211,020 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,505 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,491,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 363,065 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,344,148 円　　　　（　 50,222 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福津５Ｋ（賃）　　　　-601	1,311 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.4]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,307	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,329 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福津（賃）５Ｋ　　　　-402	1,448 ( 1,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.1]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,331
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,270,000 円	254,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	882,130 円	22,053,240　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,778,000 円	254,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,503,330 円　（　　　　　　 10,596 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9542

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	254,000,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 1,395.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 40 ％　＋ 0.0915 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,570,200 円（　　　　　 36,636 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,344,148 円
②総費用	4,503,330 円
③純収益　①－②	16,840,818 円
④建物等に帰属する純収益	15,570,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,270,618 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,212,424 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,853 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,867,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
福津 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福津 5-1

福岡県

福岡第３

氏名

不動産鑑定士　山下　耕一

TEL.

鑑定評価額

39,100,000 円

１㎡当たりの価格

92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福津市中央３丁目２７３８番１０｢中央３－７－５｣				②地積　(㎡)	425 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1.5	銀行ＲＣ3	小売店舗、銀行の建ち並ぶ県道沿いの商業地域	西15m県道、南側道	水道、下水	福間 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 430 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

福間駅　北西方

300m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、鹿児島本線「福間」駅から至近の距離に位置する商業地域である。地域要因に特段の変化はない。
地価水準は、上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 94,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、ＪＲ鹿児島本線「福間・東福間」駅及び福津市・古賀市・宗像市内の商業地域全域である。需要
者の中心は、店舗・賃貸住宅等の建築を希望する法人・個人等である。福間駅周辺の既存商業地は、交通利便性に優れ
る幹線道路沿いの商業地と比較すると衰退傾向である。地価は、背後の住宅地の価格上昇の影響により、上昇傾向であ
るが、中心となる価格帯は、見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、ＪＲ鹿児島本線「福間」駅前の商業地域である。店舗等の集積度は低く、繁華性も比較的低い。当地域は
駅からの利便性が高いことから勤労者等を対象にした共同住宅は混在しているが、地価の上昇ほどには賃料が上昇して
おらず収益価格は低位に試算された。以上のことから、本件では、福津市及び隣接市の取引事例から査定した比準価格
を重視し、収益価格は参考として、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　古賀 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 90,500 円／㎡

[106.1]
100

100
[100.0]

100
[108.0]

[103.0]
100

91,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

福津市は人口・世帯数共に増加傾向が継続し
ている。不動産市場も堅調に推移しているが
、駅前商業地の需要は弱い。

地域要因に変動はないが、駅前の商業地域の
需要は、路線商業地域と比較すると弱いが、
背後の住宅地の上昇により上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福津４Ｃ -676	福津市		建付地	（　）	ほぼ台形	北16m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	福岡東５Ｋ -608	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	古賀５Ｋ -315	古賀市		貸家建付地	（　）	長方形	西14m国道、東4.5m、二方路		工業 (70,200)
d	新宮５Ｋ -1007	糟屋郡新宮町		更地	（　）	ほぼ整形	南東11m国道、南西6.3m、角地		１住居 (70,200)
e	福津４Ｃ -878	福津市		更地	（　）	ほぼ台形	南5m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,813	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,815	100 [ 79.1]	92,054	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	94,800
b	(　 ) 131,098	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	137,784	100 [ 151.4]	91,007		93,700
c	(　 ) 101,501	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	99,568	100 [ 108.5]	91,768		94,500
d	(　 ) 135,254	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	135,648	100 [ 149.3]	90,856		93,600
e	(　 ) 86,228	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	93,962	100 [ 102.7]	91,492		94,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +18.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +36.0
d	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,000 円／㎡]

福津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価等の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,696,089	5,228,820	18,467,269	17,164,000	1,303,269	（　0.9542） 1,243,579	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	29,609,024 円　　　　（　 69,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	240.00	ＲＣ6	1,395.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	425 ㎡	15.0 m x 25.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造６階建ての店舗兼共同住宅（２ＤＫ×２０戸）を想定した。

⑦有効率　 90.1 ％
の理由

同様の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	195.00	60.0	117.00	2,500	292,500	6.0	1,755,000
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	240.00	95.0	228.00	1,400	319,200	1.0	319,200
							1.0	319,200
3～ 6	共同住宅	240.00	95.0	228.00	1,500	342,000	1.0	342,000
							1.0	342,000
～

～

計		1,395.00	90.1	1,257.00		1,979,700		3,442,200
								1,687,200

⑨年額支払賃料	1,979,700 円　×　12ヶ月　＝　 23,756,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,257.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当のため不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,756,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,223,820 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,252,580 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,442,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,701 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,687,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 410,808 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,696,089 円　　　　（　 55,756 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福津５Ｋ（賃）　　　　-601	1,311 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,311	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,431 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福津（賃）５Ｋ　　　　-402	1,448 ( 1,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,448
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,400,000 円	280,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,223,820 円	24,476,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,960,000 円	280,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	280,000 円	280,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	280,000 円	280,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,228,820 円　（　　　　　　 12,303 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9542

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	280,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 1,395.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 40 ％　＋ 0.0915 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,164,000 円（　　　　　 40,386 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,696,089 円
②総費用	5,228,820 円
③純収益　①－②	18,467,269 円
④建物等に帰属する純収益	17,164,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,303,269 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,243,579 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,926 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,609,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,700 円／㎡）