別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 福津 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福津 -8 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　山下　耕一   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福津市上西郷字イジリ８５７番２外 ②地積 　(㎡) 752   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東5m市道 水道、下水 福間 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南   170 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 福間駅　南東方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、幹線道路背後の農家住宅を中心とした住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、現状維持で 推移すると予測する。地価水準は、僅かではあるが上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、福津市及び隣接する宗像市郊外の農家住宅的な色彩が強い住宅地域である。需要者の中心は、当 該地域に強い地縁的選好性を有する個人等である。当該地域は、市街化調整区域内の宅地であることから、福津市内の 他地域と同じような小規模な住宅分譲は、ほとんどなく、不動産取引きも少ない。取引の中心となる価格帯は規模・事 情にバラツキが多く、見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、福津市郊外に存する市街化調整区域内の農家住宅的な色彩が強い住宅地域である。当地域は、福間駅から の交通利便性も劣ることから賃貸市場は形成されておらず、アパ－ト等は無いことから収益還元法の適用は断念した。 以上のことから本件においては、福津市及び宗像市の類似地域に存する規範性が高い複数の取引事例から試算した比準 価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意しながら、上記の通りに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古賀 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,500 円／㎡ [109.4] 100 100 [100.0] 100 [164.0] [100.0] 100 16,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福津市は人口・世帯数共に増加傾向が継続し ている。不動産市場も堅調に推移している。 当該地域は、市街化調整区域内の農家住宅地 域で開発は出来ないことから、地域要因に変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +30.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％