別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 福津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福津 -3 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　光子   TEL.

鑑定評価額 9,410,000 円  １㎡当たりの価格 57,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福津市西福間１丁目３６９３番４９ ｢西福間１－１５－３｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南西5.2m市道 水道、ガス、下水 福間 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　　　５ ．２ｍ市道 交通 施設 福間駅北西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 福津市中心部にほど近い既成住宅地域として概ね熟成した状況にある。良好な住環境が下支えとなり需要は安定 基調であり、当面、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福津市内の市街地を中心とした既成住宅地域一円である。主たる需要者は福岡市・北九州市の都市圏に 通勤する個人のほか、福津市の地縁者である。圏内においては、大規模商業施設や住宅団地の開発等により、人口増加 が顕著となっており特に利便性に優れた住宅地の需要が強含みで推移している。市場の中心価格帯は、土地約１７０㎡ で１，０００万円程度、新築の戸建住宅で約２，５００～３，０００万円で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内の土地利用状況に鑑み、容積率を消化する建物の想定は非現実的であると判断し収益還元法は非適用とした。一 方、比準価格は現実の取引に基づく事例に適正な補修正を施して求められており、地域市況を適正に反映した客観的か つ実証的な価格である。以上より、本件評価においては、代表標準地価格との均衡、単価と総額との関連、及び同一需 給圏の推移動向等を総合的に勘案のうえ、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [109.9] 100 100 [100.0] 100 [ 90.0] [102.0] 100 56,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡市と北九州市のほぼ中間に位置し、両市 のベッドタウンとしての地位を確立している 。高い人口増加率を背景に土地需要は堅調で ある。 地域内に特段の変動要因はなく既存建物の建 て替えが見られる程度であるが、中心部にほ ど近いため、需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.1 ％  ％