別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 福津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福津 -2 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　和義   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 55,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福津市花見が浜１丁目２３７０番１７ ｢花見が浜１－１７－２｣ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東5m市道 水道、下水 福間 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   210 ｍ、西   110 ｍ、南    80 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 福間駅　南西方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が立ち並ぶ既成の住宅地域であり、今後特に大きな地域要因の変化はないものと思料される。また、そ の価格水準については新型コロナウィルスの影響は小さく上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね福津市内と判断される。戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅であり、需要者は、福岡市または北九州市へ 通勤する住宅購入目的の一次取得エンドユーザーが中心と思料される。市内住宅市場は依然として堅調であり、価格水 準も引き続き上昇傾向にあるものと思料される。市場の中心価格帯は土地価格は２００㎡で１１００万円程度、新築戸 建住宅で３１００～３４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が中心で賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念し取引事例比較法のみ適用した。 需要者はこれら戸建住宅のエンドユーザーであり、購入の検討にあたっては、周辺環境等の居住の快適性に着目し価格 比較を行うものと思料される。取引事例比較法は、このような市場の実態を反映し、説得力に優れるものと考えられる 。したがって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [111.0] 100 100 [100.0] 100 [ 92.6] [100.0] 100 54,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の近年の人口増加率は県内でも非常に高 い。住宅需要も引き続き堅調であり、価格水 準は上昇傾向が継続している。 市南部の既成住宅地であり、特に大きな地域 要因の変動はなく、市内の住宅地需要も引き 続き堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％  ％