鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

太宰府 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	太宰府５Ｋ -1405	太宰府市		建付地	（　）	ほぼ整形	北25m県道、西4m、角地		近商 (100,300)
b	大野城５Ｋ -504	大野城市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	西18m市道、東6m、二方路		２中専高度地区2種15m (60,150)
c	春日５Ｋ -510	春日市		貸家建付地	（　）	不整形	西16m県道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
d	福岡南５Ｋ -1010	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.2m県道、中間画地		近商高度地区2種20m (90,200)
e	筑紫野５Ｋ -103	筑紫野市		建付地	（　）	正方形	北東20m県道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 144,771	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	149,029	100 [ 110.0]	135,481	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	138,000
b	(　 ) 100,493	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	103,876	100 [ 78.6]	132,158		135,000
c	(　 ) 79,581	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	102,162	100 [ 70.3]	145,323		148,000
d	(　 ) 147,435	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	155,396	100 [ 112.7]	137,885		141,000
e	(　 ) 149,775	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	160,709	100 [ 115.7]	138,901		142,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -29.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +21.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.91	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.91	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

太宰府 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,876,072	2,942,500	9,933,572	4,718,440	5,215,132	（　0.9760） 5,089,969	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	130,512,026 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

太宰府 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	440.00	Ｓ1	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度地区最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	1,289 ㎡	50.0 m x 32.0 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

路線商業地であることを考慮して店舗の一棟貸し（スケルトン貸し）とした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	440.00	100.0	440.00	2,550	1,122,000	8.0	8,976,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		440.00	100.0	440.00		1,122,000		8,976,000
								0

⑨年額支払賃料	1,122,000 円　×　12ヶ月　＝　 13,464,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途収受する慣行がないため、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,464,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 673,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,790,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,976,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 85,272 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,876,072 円　　　　（　 9,989 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	太宰府（賃）５Ｋ　　　　-3	2,936 ( 2,821)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,687	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,567 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 1 F B
b	太宰府（賃）５Ｋ　　　　-4	2,506 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,465
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

太宰府 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	358,000 円	71,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	673,200 円	13,464,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,195,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 572,800 円	71,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	71,600 円	71,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,600 円	71,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,942,500 円　（　　　　　　 2,283 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,600,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,718,440 円（　　　　　 3,661 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,876,072 円
②総費用	2,942,500 円
③純収益　①－②	9,933,572 円
④建物等に帰属する純収益	4,718,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,215,132 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,089,969 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,949 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,512,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
太宰府 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

太宰府 5-2

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　横山　裕

TEL.

鑑定評価額

177,000,000 円

１㎡当たりの価格

137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	太宰府市水城１丁目５５番１外｢水城１－４－１０｣				②地積　(㎡)	1,289 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度地区最高20m (70,200)
	台形 1.5:1	店舗Ｓ1	中規模の自動車関連事業所が多い路線商業地域	北東14m県道、三方路	水道、下水	下大利 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 70 ｍ、南 120 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１４ｍ県道

交通

施設

下大利駅　北東方

1.5km

法令

規制

準工
(70,200)
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

沿道型店舗が見られる路線商業地域である。繁華性はやや低いものの、一定の交通量が見込まれることから、店
舗需要は安定的であり、需要は底堅く、当面の間、地価の上昇傾向が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 138,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 97,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、当市及び隣接する大野城市及び筑紫野市、並びに春日市、粕屋郡志免町に存する路線商業地域である。
需要者の中心は、各種サービス業等を行う法人等が中心となる。繁華性の低い路線商業地域であるが、高速ＩＣ付近に
位置し、自動車交通量は多い地域である。コロナ禍による市場への影響は、そこまで顕著にあらわれておらず、地価水
準は上昇傾向にある。取引属性が多様であり、取引規模も異なるため、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は幹線街路に形成された路線商業地域で、比準価格は、規範性の高い事例より導いていることから取引市場の
実態を反映し、当該試算値の説得力は高い。収益価格は、収益性を反映する価格であるが、賃貸市場の成熟度が低く成
約賃料の幅が大きいため、当該試算値の説得力は相対的に低い。本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し
て、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　春日 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 189,000 円／㎡

[105.8]
100

100
[100.0]

100
[149.4]

[102.0]
100

137,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    126,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利と金融機関の積極的な融資姿勢の継続
に加え、経済活動もコロナ前に戻りつつあり
、商業地における不動産取引も活発化してき
ている。

交通量の多い幹線道路沿いの商業地域である
が、繁華性は低いが用途の多様性は認められ
る。店舗等の入れ替わりも見られ、地価も上
昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

太宰府 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	太宰府５Ｋ -15	太宰府市		建付地	（　）	不整形	北東6m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,200)
b	太宰府５Ｋ -1405	太宰府市		建付地	（　）	ほぼ整形	北25m県道、西4m、角地		近商 (100,300)
c	春日５Ｋ -510	春日市		貸家建付地	（　）	不整形	西16m県道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
d	大野城５Ｋ -1112	大野城市		建付地	（　）	ほぼ台形	東16m市道、北西9m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,857	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	84,815	100 [ 63.6]	133,357	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	136,000
b	(　 ) 144,771	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	149,029	100 [ 113.3]	131,535		134,000
c	(　 ) 79,581	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	102,162	100 [ 79.2]	128,992		132,000
d	(　 ) 107,448	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	112,240	100 [ 77.3]	145,201		148,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 138,000 円／㎡]

太宰府 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,350,646	2,625,480	9,725,166	4,718,440	5,006,726	（　0.9760） 4,886,565	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	125,296,538 円　　　　（　 97,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

太宰府 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	440.00	Ｓ1	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度地区最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	1,289 ㎡	50.0 m x 30.0 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

路線商業地であることを考慮して店舗の一棟貸し（スケルトン貸し）とした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	440.00	100.0	440.00	2,450	1,078,000	6.0	6,468,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		440.00	100.0	440.00		1,078,000		6,468,000
								0

⑨年額支払賃料	1,078,000 円　×　12ヶ月　＝　 12,936,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	店舗一棟賃貸であり、共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,936,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 646,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,289,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,468,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,446 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,350,646 円　　　　（　 9,582 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	太宰府（賃）５Ｋ　　　　-1405	2,031 ( 2,015)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,138	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,462 円/㎡　月額支払賃料（　 2,450 円/㎡）　基準階 1 F B
b	春日（賃）５Ｋ　　　　-1401	3,123 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,859
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

太宰府 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	358,000 円	71,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	388,080 円	12,936,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,163,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 572,800 円	71,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	71,600 円	71,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,600 円	71,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,625,480 円　（　　　　　　 2,037 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,600,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,718,440 円（　　　　　 3,661 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,350,646 円
②総費用	2,625,480 円
③純収益　①－②	9,725,166 円
④建物等に帰属する純収益	4,718,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,006,726 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,886,565 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,791 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,296,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,200 円／㎡）