鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

太宰府 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	太宰府５Ｋ -103	太宰府市		建付地	（　）	長方形	南10.2m市道、中間画地		商業高度地区最高15m (90,300)
b	太宰府５Ｋ -1404	太宰府市		建付地	（　）	ほぼ整形	南18m国道、西4m、角地		１住居高度利用地区 (70,200)
c	春日４Ｃ -1110	春日市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15.9m県道、中間画地		準工高度地区最高20m 地区計画 (60,200)
d	大野城５Ｋ -615	大野城市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	大野城４Ｃ -1214	大野城市		更地	（　）	ほぼ整形	南東11m市道、北東8m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 201,699	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	205,128	100 [ 70.1]	292,622	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	293,000
b	(　 ) 199,289	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	206,061	100 [ 70.0]	294,373		294,000
c	(　 ) 162,018	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	248,119	100 [ 77.5]	320,154		320,000
d	(　 ) 349,757	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	367,245	100 [ 114.1]	321,862		322,000
e	(　 ) 308,939	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	321,885	100 [ 100.4]	320,603		321,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +16.0
e	正常	％／月 +1.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 310,000 円／㎡]

太宰府 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,656,800	4,593,700	16,063,100	11,532,500	4,530,600	（　0.9527） 4,316,303	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	110,674,436 円　　　　（　 259,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

太宰府 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防特別用途地区高度地区最高15m	90 ％	300 ％	300 ％	428 ㎡	12.0 m x 35.0 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	600.00	100.0	600.00	3,000	1,800,000	8.0	14,400,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,800,000		14,400,000
								0

⑨年額支払賃料	1,800,000 円　×　12ヶ月　＝　 21,600,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,600,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,080,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,520,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,400,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 136,800 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,656,800 円　　　　（　 48,264 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	太宰府（賃）５Ｋ　　　　-4	2,506 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	2,962	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,020 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大野城（賃）５Ｋ　　　　-1	2,614 ( 2,608)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	3,090
c	大野城（賃）５Ｋ　　　　-1205	2,795 ( 2,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,321

太宰府 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	875,000 円	175,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,080,000 円	21,600,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 888,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,400,000 円	175,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,593,700 円　（　　　　　　 10,733 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	175,000,000 円	設計監理料率　 283,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,532,500 円（　　　　　 26,945 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,656,800 円
②総費用	4,593,700 円
③純収益　①－②	16,063,100 円
④建物等に帰属する純収益	11,532,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,530,600 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,316,303 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,085 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,674,436 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 259,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
太宰府 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

太宰府 5-1

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　川村　勇人

TEL.

鑑定評価額

132,000,000 円

１㎡当たりの価格

308,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	太宰府市宰府３丁目１１６９番外｢宰府３－１－２４｣				②地積　(㎡)	428 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,300) 準防（その他）特別用途地区高度地区最高15m (90,300)
	1:3	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗等が建ち並ぶ駅前、参道通りの商業地域	南13m市道	水道、ガス、下水	太宰府 70m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 230 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

太宰府天満宮参道の商業地域

街

路

１３ｍ市道

交通

施設

太宰府駅　北東方

70m

法令

規制

商業
(90,300)
準防
特別用途地区
高度地区最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、太宰府天満宮参道に小売店舗等が建ち並ぶ商業地域で、今後も現状を維持するものと予測する。地
価水準は、観光客が回復傾向にあり、需要も底堅いため、上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 315,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 255,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、太宰府市、隣接市等の福岡都市圏南部の商業地域等の圏域。需要者の中心は、大手・地場の小売・サー
ビス業等商業事業者が主体である。観光客は回復傾向にあり、収益環境も徐々に改善している。希少性があるエリアで
、店舗出店需要も引き続き強く、空店舗もほぼない状態である。観光客回復を見据えた用地需要が堅調であることから
、土地価格は再び上昇傾向となっている。取引されること自体が少ない地域であり、中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例から試算された比準価格は、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は標準地に最有効使用の賃貸用
建物の建設を想定して求めたもので、収益性を反映した価格であるが、算定項目の想定等に不確実性を多く含むため、
価格の精度が劣る。よって、市場実態を反映した信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、更に、代表
標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大野城 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 272,000 円／㎡

[112.5]
100

100
[100.0]

100
[ 98.8]

[100.0]
100

310,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍が続く中、行動制限の緩和に伴い、
観光客数は回復傾向にあり、店舗の収益環境
は徐々に改善に向かっている。

希少性を有するエリアであり、上記要因に伴
うアフターコロナを見据えた需要は底堅く、
地価は横ばいから上昇傾向に転じている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

太宰府 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	太宰府５Ｋ -103	太宰府市		建付地	（　）	長方形	南10.2m市道、中間画地		商業高度地区最高15m (90,300)
b	太宰府５Ｋ -1405	太宰府市		建付地	（　）	ほぼ整形	北25m県道、西4m、角地		近商 (100,300)
c	大野城４Ｃ -1214	大野城市		更地	（　）	ほぼ整形	南東11m市道、北東8m、角地		１住居 (70,200)
d	大野城５Ｋ -615	大野城市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 201,699	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	205,128	100 [ 65.3]	314,132	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	314,000
b	(　 ) 144,771	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	149,029	100 [ 50.9]	292,788		293,000
c	(　 ) 308,939	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	321,885	100 [ 99.6]	323,178		323,000
d	(　 ) 349,757	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	367,245	100 [ 118.8]	309,129		309,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -50.0
b	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +1.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 315,000 円／㎡]

太宰府 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,968,240	4,567,500	15,400,740	10,939,400	4,461,340	（　0.9527） 4,250,319	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	108,982,538 円　　　　（　 255,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

太宰府 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防特別用途地区高度地区最高15m	90 ％	300 ％	300 ％	428 ㎡	12.0 m x 35.0 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建店舗の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	600.00	100.0	600.00	2,900	1,740,000	8.0	13,920,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,740,000		13,920,000
								0

⑨年額支払賃料	1,740,000 円　×　12ヶ月　＝　 20,880,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しのため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,880,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,044,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,836,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,920,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 132,240 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,968,240 円　　　　（　 46,655 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	筑紫野（賃）５Ｋ　　　　-802	3,037 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	2,700	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,919 円/㎡　月額支払賃料（　 2,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	筑紫野（賃）５Ｋ　　　　-803	2,653 ( 2,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	3,204
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

太宰府 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	830,000 円	166,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,044,000 円	20,880,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,033,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,328,000 円	166,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	166,000 円	166,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	166,000 円	166,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,567,500 円　（　　　　　　 10,672 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	166,000,000 円	設計監理料率　 268,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,939,400 円（　　　　　 25,559 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,968,240 円
②総費用	4,567,500 円
③純収益　①－②	15,400,740 円
④建物等に帰属する純収益	10,939,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,461,340 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,250,319 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,931 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,982,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 255,000 円／㎡）