別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 太宰府 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 -14 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　川村　勇人   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市宰府６丁目８４８番３６外 ｢宰府６－５－６｣ ②地積 　(㎡) 493   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 県立公(普通) 1.5:1 住宅 Ｗ1 山間に開発された空 地の残る住宅地域 北西4.3m市道 水道、下水 太宰府 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４．３ｍ市道 交通 施設 太宰府駅　北東方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) 県立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、調整区域内の空地も残る住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、不 動産需要が弱含みであることから、横ばい圏内から微減傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西鉄天神大牟田線・太宰府線、ＪＲ鹿児島本線沿線で、太宰府市、隣接市等の市街地郊外に位置する住 宅地域の圏域。需要者の中心は、福岡都市圏南部に居住する個人エンドユーザーが主体である。市街化調整区域に指定 された北東部郊外の住宅地は選好性が低く、低金利等の住宅取得に有利な環境にもかかわらず、需要は弱含みな状態が 続いている。取引の中心となる価格帯は、規模により異なるが、土地は総額で１０００万円台半ば程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に指定されているため、アパート等の収益物件はほとんどなく、賃貸市場が成立していないため、収益 価格は試算しなかった。自己使用目的の取引が主体の居住快適性を重視する住宅地域であるため、信頼性が高い取引事 例から試算され、市場実態を反映した比準価格を標準とし、前年標準地価格について価格形成要因の変動状況を分析・ 検討の上、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 良好な住宅取得環境が続く中、住宅ニーズの 変化に伴う需要もあり、周辺に比べ相対的な 割安感がある太宰府市の住宅需要は増加傾向 にある。 市街地から離れた立地の市街化調整区域に指 定された住宅地で、選好性が低いことから、 住宅需要は引き続き低迷しており、下落傾向 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％