鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

太宰府 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	太宰府５ＫＤＨ -3	太宰府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１低専 (50,150)
b	太宰府５Ｋ -809	太宰府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.9m市道、南4m、角地		１低専 (60,80)
c	太宰府５Ｋ -810	太宰府市		建付地	（　）	不整形	南4m道路、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,160)
d	太宰府４Ｃ -1012	太宰府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		２低専 (60,150)
e	太宰府５Ｋ -1409	太宰府市		建付地	（　）	不整形	西4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,934	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	133,110	100 [ 102.0]	130,500	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	136,000
b	(　 ) 110,357	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	114,321	100 [ 87.6]	130,503		136,000
c	(　 ) 85,320	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	92,005	100 [ 66.0]	139,402		145,000
d	(　 ) 127,749	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	130,304	100 [ 93.9]	138,769		144,000
e	(　 ) 86,346	100 [ 100.0]	[ 110.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	100,070	100 [ 82.2]	121,740		127,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.96	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.96	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.84	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.84	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 136,000 円／㎡]

太宰府 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,221,540	1,974,798	7,246,742	6,121,910	1,124,832	（　0.9767） 1,098,623	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	29,692,514 円　　　　（　 70,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

太宰府 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	195.00	Ｓ3	575.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	150 ％	150 ％	419 ㎡	21.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（約４５㎡）１２戸、屋外駐車場５台を想定

⑦有効率　 94.0 ％
の理由

構造、階層、用途を考慮すると標準的である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	195.00	92.0	179.40	1,380	247,572	1.0	247,572
							1.0	247,572
2～	共同住宅	190.00	95.0	180.50	1,410	254,505	1.0	254,505
							1.0	254,505
3～	共同住宅	190.00	95.0	180.50	1,440	259,920	1.0	259,920
							1.0	259,920
～

～

計		575.00	94.0	540.40		761,997		761,997
								761,997

⑨年額支払賃料	761,997 円　×　12ヶ月　＝　 9,143,964 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	収支通り抜け処理をするものとして、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,143,964 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 475,198 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,028,766 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	761,997 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,239 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 761,997 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 185,535 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,221,540 円　　　　（　 22,008 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	太宰府（賃）５Ｋ　　　　-801	1,341 ( 1,313)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	1,517	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,441 円/㎡　月額支払賃料（　 1,410 円/㎡）　基準階 2 F B
b	太宰府（賃）５Ｋ　　　　-802	1,078 ( 1,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	1,370
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

太宰府 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	395,600 円	98,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	475,198 円	9,503,964　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 115,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 791,200 円	98,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	98,900 円	98,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	98,900 円	98,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,974,798 円　（　　　　　　 4,713 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9767

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	98,900,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 575.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0619	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,121,910 円（　　　　　 14,611 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,221,540 円
②総費用	1,974,798 円
③純収益　①－②	7,246,742 円
④建物等に帰属する純収益	6,121,910 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,124,832 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,098,623 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,622 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,692,514 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
太宰府 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

太宰府 -9

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　小林　健一郎

TEL.

鑑定評価額

56,600,000 円

１㎡当たりの価格

135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.3 倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	太宰府市観世音寺１丁目２１６番外｢観世音寺１－１６－８｣				②地積　(㎡)	419 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,150) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	西鉄五条 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

西鉄五条駅　西方

1.0km

法令

規制

１低専
(50,150)

⑤地域要因の将
　来予測

比較的規模の大きい画地が整然と配置された住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測す
る。地価水準は、堅調な住宅地需要が続いているため、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 135,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 74,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、当市及び隣接市に存する住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する中高所得者である。地
域の名声に優れた住環境が良好な住宅地の需要は高い。一方、供給は限定的であることから、地価は上昇傾向で推移し
ている。需要の中心となる価格帯には規模等によりバラツキがあるものの、４００㎡程度であれば、土地のみの取引で
５，０００～５，５００万円程度となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内において代替性を有する取引事例から求めた価格であり説得力を有する。一方、近隣地域は
自己利用目的の取引が中心であり、市場性に着目して取引価格の意思決定がなされる市場であるため、収益性を反映し
た収益価格の説得力は相対的に低いと判断した。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考に留めて、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　太宰府 -7                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    127,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市は、低金利の影響から住宅地の取引は比
較的好調であり、特に選好性の高い住宅地の
需要は堅調に推移している。

区画が整然とし、従来から名声と品等に優れ
た住環境が良好な住宅地域であり、住宅需要
は非常に強く地価は上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.7 ％

+6.3 ％

３　試算価格算定内訳

太宰府 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	太宰府５ＫＤＨ -3	太宰府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１低専 (50,150)
b	太宰府５Ｋ -809	太宰府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.9m市道、南4m、角地		１低専 (60,80)
c	太宰府５Ｋ -1412	太宰府市		更地	（　）	正方形	東5.4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	太宰府５ＫＤＨ -1405	太宰府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１住居高度地区 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,934	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	133,110	100 [ 102.0]	130,500	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	136,000
b	(　 ) 110,357	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	114,321	100 [ 91.5]	124,941		130,000
c	(　 ) 119,865	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	122,450	100 [ 95.6]	128,086		133,000
d	(　 ) 105,615	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	112,480	100 [ 84.1]	133,746		139,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.96	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.96	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 135,000 円／㎡]

太宰府 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,284,128	1,981,721	7,302,407	6,121,910	1,180,497	（　0.9767） 1,152,991	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	31,161,919 円　　　　（　 74,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

太宰府 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	195.00	Ｓ3	575.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	150 ％	150 ％	419 ㎡	21.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（約４５㎡）１２戸、屋外駐車場５台を想定

⑦有効率　 94.0 ％
の理由

用途・構造等を勘案し標準的な有効率と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	195.00	92.0	179.40	1,420	254,748	1.0	254,748
							1.0	254,748
2～	共同住宅	190.00	95.0	180.50	1,420	256,310	1.0	256,310
							1.0	256,310
3～	共同住宅	190.00	95.0	180.50	1,420	256,310	1.0	256,310
							1.0	256,310
～

～

計		575.00	94.0	540.40		767,368		767,368
								767,368

⑨年額支払賃料	767,368 円　×　12ヶ月　＝　 9,208,416 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,208,416 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 478,421 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,089,995 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	767,368 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,290 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 767,368 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 186,843 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,284,128 円　　　　（　 22,158 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	太宰府（賃）５Ｋ　　　　-102	1,203 ( 1,203)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,364	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,452 円/㎡　月額支払賃料（　 1,420 円/㎡）　基準階 2 F B
b	太宰府（賃）５Ｋ　　　　-1403	1,230 ( 1,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,471
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

太宰府 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	395,600 円	98,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	478,421 円	9,568,416　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 791,200 円	98,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	98,900 円	98,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	98,900 円	98,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,981,721 円　（　　　　　　 4,730 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9767

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	98,900,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 575.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0619	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,121,910 円（　　　　　 14,611 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,284,128 円
②総費用	1,981,721 円
③純収益　①－②	7,302,407 円
④建物等に帰属する純収益	6,121,910 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,180,497 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,152,991 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,752 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,161,919 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,400 円／㎡）