別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 太宰府 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 -6 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　横山　裕   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市国分４丁目６７１番１０ ｢国分４－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西4.5m市道 水道、下水 都府楼前 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 都府楼前駅　北方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。周辺地域においてはミニ開 発が活性化しており、それに伴い、当地域の地価も上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市及び隣接市に存する住宅地域である。需要者の中心は、当市及び福岡市へ通勤する一般所得者層が 主体である。周辺の分譲地開発は活発で、高値取引されている分譲地価格に牽引され、コロナ禍の市場への影響は、そ こまで顕著にあらわれておらず、地価水準は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地のみの取引で１ ５～２０百万円程度、新築の戸建物件で総額３０～３５百万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、戸建住宅が建ち並ぶ山手の既存住宅地域であり、アパート等の収益物件はほぼ見られない ことから賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域の取 引事例より適切に補修正を行い試算されており、市場動向を反映し規範性が高い。したがって、本件では、比準価格を もって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利と金融機関の積極的な融資姿勢の継続 により、住宅地の需要は好調であり、割安感 が残るエリアの地価上昇は続いている。 山手の住宅地域で利便性はやや劣る。しかし ながら、低金利の継続と、相対的な割安感か ら、戸建住宅地に対する需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.5 ％  ％