別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 太宰府 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 -5 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　大西　克則   TEL.

鑑定評価額 31,100,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市都府楼南４丁目５６６番４９４ ｢都府楼南４－５－３｣ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 都府楼南 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 都府楼南駅　北東方 400m 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅団地であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。季節性イ ンフルエンザとの同時流行の懸念等、引き続き感染症の経済への影響に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太宰府市及び隣接する大野城市、筑紫野市の住宅地域の圏域。需要者の中心は、福岡市中心部へ通勤する 一次取得者等。生活利便性に優れ居住環境が良好なことから住宅需要は堅調に推移。画地を細分化して総額を抑えた物 件が選好される傾向がある。新型コロナ第８波の影響、季節性インフルエンザとの同時流行の懸念より一層の感染拡大 が警戒される状況にあり、経済への影響に留意。需要中心の価格帯は、画地規模２５０㎡程度で３，０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、取引の実態を反映した実証的な価格であり、市場性に着目して求めた価格である。戸建住宅が建ち並ぶ区 画整然とした自用目的での取引が中心の住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が未成 熟な地域であるため収益還元法は適用しなかった。従って、取引市場を反映した実証的な比準価格を重視し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太宰府 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [111.5] 100 100 [104.0] 100 [110.4] [100.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口ほぼ横ばい、世帯数微増。コロナ禍継続 中も市内住宅地は、住宅需要が堅調な地域が ある一方、山手住宅地で未だ微減と二極化傾 向が続いている。 区画整然とした居住環境の良好なＪＲ最寄駅 徒歩圏内の住宅地域。未だコロナ禍の影響下 にあるが、住宅需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.1 ％  ％