別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 太宰府 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 -3 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　健一郎   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市大佐野６丁目９５８番１７ ｢大佐野６－８－１２｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 下大利 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 下大利駅　南方 3.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした既存の住宅団地であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持すると予測される。堅 調な住宅地需要を背景に地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市及び隣接市に存する住宅地域である。需要者の中心は当市及び福岡市へ通勤するサラリーマン等で ある。好調な住宅市況を背景に、住環境に優れた住宅地の需要は依然として堅調である。需要の中心となる価格帯は取 引規模によるが、土地のみの取引で１，５００万円程度、新築の戸建物件の総額は２，５００～３，０００万円程度と なっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の取引が中心の既存住宅団地であるため、信頼性の高い取引事例から試算され、市場の実態を 反映した比準価格は説得力を有する。一方、収益価格については、アパート等の賃貸物件は皆無であり、賃貸市場が未 成熟のため試算できなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大野城 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,900 円／㎡ [105.3] 100 100 [101.0] 100 [ 99.9] [103.0] 100 83,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は、低金利の影響から住宅地の取引は比 較的好調であり、特に選好性の高い住宅地の 需要は堅調に推移している。 生活利便施設等への接近性に優れる区画整然 とした住宅地である。住宅地としての需要は 堅調であり、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％