鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宗像 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	宗像５Ｋ -601	宗像市		更地	（　）	台形	東12m市道、北7m、角地		１低専 (50,60)
b	宗像５Ｋ -720	宗像市		建付地	（　）	袋地等	西4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)
c	宗像５Ｋ -21	宗像市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、南6m、西6m、三方路		１低専 (50,60)
d	宗像５Ｋ -610	宗像市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西12m市道、南西6m、角地		１低専 (50,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,156	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	36,732	100 [ 94.7]	38,788	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	39,200
b	(　 ) 33,949	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	40,659	100 [ 103.7]	39,208		39,600
c	(　 ) 42,872	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	40,710	100 [ 108.9]	37,383		37,800
d	(　 ) 47,901	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	44,830	100 [ 124.5]	36,008		36,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +21.0
d	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,300 円／㎡]

宗像 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,226,249	677,436	2,548,813	2,214,400	334,413	（　0.9757） 326,287	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	8,157,175 円　　　　（　 27,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宗像 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	112.00	ＬＳ2	224.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	292 ㎡	18.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸（２ＬＤＫ、５６㎡程度）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	112.00	100.0	112.00	1,180	132,160	2.0	264,320
							0.0	0
2～ 2	住宅	112.00	100.0	112.00	1,200	134,400	2.0	268,800
							0.0	0
～

～

～

計		224.00	100.0	224.00		266,560		533,120
								0

⑨年額支払賃料	266,560 円　×　12ヶ月　＝　 3,198,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,198,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 169,536 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,221,184 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	533,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,065 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,226,249 円　　　　（　 11,049 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宗像５Ｋ（賃）　　　　-1	1,049 ( 1,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,267	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,202 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	宗像５Ｋ（賃）　　　　-2	951 ( 931)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,160
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宗像 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,400 円	34,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	169,536 円	3,390,720　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 276,800 円	34,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	34,600 円	34,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,600 円	34,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 677,436 円　（　　　　　　 2,320 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9757

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,214,400 円（　　　　　 7,584 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,226,249 円
②総費用	677,436 円
③純収益　①－②	2,548,813 円
④建物等に帰属する純収益	2,214,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	334,413 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	326,287 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,117 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,157,175 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
宗像 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宗像 -11

福岡県

福岡第３

氏名

不動産鑑定士　槇　由紀

TEL.

鑑定評価額

11,200,000 円

１㎡当たりの価格

38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宗像市田熊２丁目５１１番３｢田熊２－４－３１｣				②地積　(㎡)	292 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域	南5m市道、西側道	水道、下水	東郷 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５ｍ市道

交通

施設

東郷駅北東方

1.1km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅と共同住宅が見られる住宅地域であり、周辺では建売分譲等も見られる。住環境は現状を維持すると予
測するが、地価は高値の新規分譲等に牽引されて、上昇基調にあると判断する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、ＪＲ東郷駅を最寄りとする既成住宅地域を中心とし、宗像市内全域に及ぶ。主たる需要者は、福岡都
市圏又は北九州都市圏へ通勤する勤労者世帯であるが、地縁者も多い。古くは農家住宅が多く見られたが、画地分割に
よる新築分譲やアパート等、土地利用の多様性があり、特に、近年はミニ開発による建売分譲が多い。需要の中心価格
帯は、新築戸建住宅で３，５００万円前後、画地規模を小さくして総額を抑える傾向も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は、共同住宅も介在する住宅地域であるが、収益性よりも快適性を重視して価格が形成される傾向にあるこ
とから、収益価格がやや低位に試算された。本件評価においては、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価
格を比較考量して、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宗像 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,000 円／㎡

[103.3]
100

100
[101.0]

100
[104.9]

[101.0]
100

38,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

宗像市の人口は、横ばい乃至微増で推移して
おり、依然として低金利な住宅ローン等を背
景に、住宅地需要は堅調を維持している。

戸建住宅を中心に賃貸アパートも見られる地
域で、地域要因に変化はない。近傍で高値の
建売分譲等も見られ、地価は上昇基調にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

宗像 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	宗像４Ｃ -578	宗像市		建付地	（　）	不整形	北東5.4m市道、南東4m、角地		１住居 (60,200)
b	宗像５Ｋ -720	宗像市		建付地	（　）	袋地等	西4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)
c	宗像５Ｋ -713	宗像市		貸家建付地	（　）	袋地等	東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	宗像５Ｋ -601	宗像市		更地	（　）	台形	東12m市道、北7m、角地		１低専 (50,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,951	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	41,018	100 [ 109.1]	37,597	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	38,000
b	(　 ) 33,949	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	40,659	100 [ 104.8]	38,797		39,200
c	(　 ) 30,237	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.5]	40,118	100 [ 105.6]	37,991		38,400
d	(　 ) 37,156	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	36,732	100 [ 97.9]	37,520		37,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,500 円／㎡]

宗像 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,366,931	707,028	2,659,903	2,316,800	343,103	（　0.9757） 334,766	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	8,369,150 円　　　　（　 28,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宗像 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	112.00	ＬＳ2	224.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	292 ㎡	1.0 m x 1.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸（２ＬＤＫ、５６㎡程度）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	112.00	100.0	112.00	1,220	136,640	2.0	273,280
							0.0	0
2～	共同住宅	112.00	100.0	112.00	1,270	142,240	2.0	284,480
							0.0	0
～

～

～

計		224.00	100.0	224.00		278,880		557,760
								0

⑨年額支払賃料	278,880 円　×　12ヶ月　＝　 3,346,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	管理費と相殺のため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,346,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 176,928 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,361,632 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	557,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,299 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,366,931 円　　　　（　 11,531 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宗像５Ｋ（賃）　　　　-701	1,327 ( 1,272)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,251	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,274 円/㎡　月額支払賃料（　 1,270 円/㎡）　基準階 2 F B
b	宗像５Ｋ（賃）　　　　-1	1,049 ( 1,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,297
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宗像 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,800 円	36,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	176,928 円	3,538,560　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 289,600 円	36,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	36,200 円	36,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,200 円	36,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 707,028 円　（　　　　　　 2,421 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9757

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,200,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,316,800 円（　　　　　 7,934 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,366,931 円
②総費用	707,028 円
③純収益　①－②	2,659,903 円
④建物等に帰属する純収益	2,316,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	343,103 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	334,766 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,146 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,369,150 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,700 円／㎡）