別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 宗像 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宗像 -10 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　光子   TEL.

鑑定評価額 6,580,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宗像市天平台２６番１６ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 赤間 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   140 ｍ、南   160 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 赤間駅北西方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の既成住宅団地として概ね熟成した状況にある。最寄駅まではやや距離があるが閑静な住環境を維持してい るため需要は安定しており、当分の間、地価は緩やかな上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宗像市内における住宅団地及びその周辺の既成住宅地域一円である。主たる需要者は、福岡市及び北九州 市都市部、宗像市周辺の市町へ通勤するエンドユーザーである。圏内においては閑静な住環境を有する高台の住宅団地 の需要は安定基調で推移している。市場の中心価格帯は、土地約２００㎡で６００～７００万円程度、新築の戸建住宅 で２，５００万円程度で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の取引に基づく事例に適正な補修正を施して求められており、地域市況を適正に反映した客観的かつ実 証的な価格である。本件においては地域内の土地利用状況や投資採算性の観点から収益還元法は非適用とした。以上よ り、代表標準地価格との均衡、単価と総額との関連、同一需給圏の推移動向等を総合的に勘案し、比準価格を採用して 、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宗像 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,700 円／㎡ [103.1] 100 100 [100.0] 100 [ 89.0] [101.0] 100 30,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡市や北九州市の周辺に位置する住宅都市 として発展し続けている。市内各所にてミニ 開発が行われており、土地需要は安定基調で 推移している。 地域内に特段の変動要因はないが、良好な住 環境を維持する区画整然とした住宅団地にあ るため土地需要は安定して推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％