別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 宗像 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宗像 -7 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　光子   TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宗像市光岡字上長尾３６番３６ ②地積 　(㎡) 275   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした既成 住宅地域 南西6.7m市道 水道、下水 赤間 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６．７ｍ市道 交通 施設 赤間駅南西方 3.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅団地として、当面、現況用途を維持する。国道背後に存し、利便施設等への 接近性が優れることから需要は安定しており、当分の間、地価は緩やかに上昇すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宗像市内における既成住宅地域一円である。需要者は、福岡市及び北九州市の都市部、宗像市やその周 辺市町へ通勤する個人が中心である。圏内においては利便施設等への接近性に優れた幹線背後の住宅地の需要は安定基 調で推移している。取引の中心となる価格帯は、土地約２８０㎡で７００万円程度、新築の戸建住宅で２，５００万円 前後で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の売買から生起した事例に基づき求められた価格であり十分な説得力を有する。一方、当該地域が自己 利用を前提とした戸建住宅団地内にあり収益獲得目的のアパート等の想定は非現実的であることから、収益還元法は非 適用とした。以上より、前年度当該標準地価格との均衡、単価と総額との関連、及び同一需給圏の推移動向等を総合的 に勘案のうえ、比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡市や北九州市の周辺に位置する住宅都市 として発展し続けている。市内各所にてミニ 開発が行われており、土地需要は安定基調で 推移している。 地域内に特段の変動要因はないが、周辺に大 型商業施設がオープンし利便性が向上した。 土地需要は安定して推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％