鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大野城 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	春日４Ｃ -112	春日市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、南東5m、角地		近商高度地区最高20m (100,200)
b	大野城５Ｋ -1206	大野城市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	大野城４Ｃ -413	大野城市		更地	（　）	長方形	南西6.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	大野城４Ｃ -1214	大野城市		更地	（　）	ほぼ整形	南東11m市道、北東8m、角地		１住居 (70,200)
e	大野城５Ｋ -615	大野城市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 351,584	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	362,861	100 [ 121.3]	299,143	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	299,000
b	(　 ) 229,064	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	270,296	100 [ 91.3]	296,053		296,000
c	(　 ) 242,857	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	255,000	100 [ 85.6]	297,897		298,000
d	(　 ) 308,939	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	321,885	100 [ 96.2]	334,600		335,000
e	(　 ) 349,757	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	367,245	100 [ 113.3]	324,135		324,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +29.0
a	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +1.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 +1.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 310,000 円／㎡]

大野城 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,750,479	4,528,637	12,221,842	10,212,900	2,008,942	（　0.9375） 1,883,383	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	50,902,243 円　　　　（　 228,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大野城 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	133.25	ＲＣ10	848.09
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	223 ㎡	19.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階～１０階：住宅（１ＬＤＫ３０～３８㎡、１８戸）、駐車場６台を想定

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

共同住宅等廊下、駐車場を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	151.96	14.6	22.20	4,000	88,800	6.0	532,800
							0.0	0
2～ 4	住宅	78.93	92.4	72.92	1,850	134,902	1.0	134,902
							1.0	134,902
5～ 6	住宅	78.93	92.4	72.92	1,900	138,548	1.0	138,548
							1.0	138,548
7～ 8	住宅	78.93	92.4	72.92	1,950	142,194	1.0	142,194
							1.0	142,194
9～10	住宅	71.81	91.6	65.80	2,000	131,600	1.0	131,600
							1.0	131,600

計		848.09	78.3	664.24		1,318,190		1,762,190
								1,229,390

⑨年額支払賃料	1,318,190 円　×　12ヶ月　＝　 15,818,280 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 664.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 797,088 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,500 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 684,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,615,368 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 684,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 864,968 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,434,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,762,190 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,741 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,229,390 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 299,338 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,750,479 円　　　　（　 75,114 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大野城（賃）４Ｃ　　　　-1202	1,953 ( 1,912)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	1,993	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,891 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 3 F B
b	春日（賃）４Ｃ　　　　-104	1,814 ( 1,811)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,711
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大野城 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	885,000 円	177,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,729,937 円	17,299,368　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 143,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,416,000 円	177,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	177,000 円	177,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	177,000 円	177,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,528,637 円　（　　　　　　 20,308 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9375

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	177,000,000 円	設計監理料率　 203,000 円／㎡　×　 848.09 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,212,900 円（　　　　　 45,798 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,750,479 円
②総費用	4,528,637 円
③純収益　①－②	12,221,842 円
④建物等に帰属する純収益	10,212,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,008,942 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,883,383 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,446 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,902,243 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 228,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大野城 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大野城 5-1

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　田口　浩二

TEL.

鑑定評価額

68,000,000 円

１㎡当たりの価格

305,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大野城市下大利１丁目３３１番１６外｢下大利１－９－３１｣				②地積　(㎡)	223 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等 (90,400)
	台形 1.5:1	店舗兼共同住宅ＲＣ5	中高層の店舗兼共同住宅が多い駅に近い商業地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	下大利 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

下大利駅　西方

200m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

店舗需要がやや弱いなか、交通利便性に着目した中高層共同住宅地としての利用度が増していくことが予測され
る。立地の優位性の認められる商業地の需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 315,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 229,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大野城市及び周辺市における西鉄沿線の商業地域である。需要者の中心は、賃貸用の店舗、マンション
開発目的の不動産業者等である。店舗需要がやや弱いなか、交通利便性の良好な中高層共同住宅地の需要は堅調であり
、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、規模によるが土地総額で５，０００万円～１億円程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗、共同住宅取得目的の取引が主の地域であり、周辺市を含め比較的信頼性のある取引事例を収集しえた。収益価格
は賃料の粘着性などにより低位となった。本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、他の標
準地価格の推移を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    272,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大野城 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    292,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大野城市の人口は増加傾向にある。コロナ禍
の影響は落ち着きつつあり、不動産市況は回
復している。

店舗需要がやや弱いなか、交通利便性に着目
した中高層共同住宅地としての利用度が増し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.1 ％

+4.5 ％

３　試算価格算定内訳

大野城 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大野城５Ｋ -615	大野城市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	大野城５Ｋ -1202	大野城市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西16m市道、北東6.7m、南西4.7m、三方路		１住居 (70,200)
c	大野城４Ｃ -1214	大野城市		更地	（　）	ほぼ整形	南東11m市道、北東8m、角地		１住居 (70,200)
d	太宰府５Ｋ -103	太宰府市		建付地	（　）	長方形	南10.2m市道、中間画地		商業高度地区最高15m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 349,757	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	367,245	100 [ 117.4]	312,815	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	313,000
b	(　 ) 393,002	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 96.0]	100 [ 105.0]	420,294	100 [ 129.8]	323,801		324,000
c	(　 ) 308,939	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	321,885	100 [ 101.1]	318,383		318,000
d	(　 ) 201,699	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	205,128	100 [ 67.7]	302,996		303,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +36.0
b	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 +1.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 315,000 円／㎡]

大野城 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,268,322	4,388,750	11,879,572	9,866,700	2,012,872	（　0.9375） 1,887,068	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	51,001,838 円　　　　（　 229,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大野城 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	133.25	ＲＣ10	848.09
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	223 ㎡	19.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～１０階：１ＬＤＫ（平均専有面積約３０～３８㎡）、駐車場６台想定

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

廊下、駐車場を含むため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	151.96	14.6	22.20	3,650	81,030	6.0	486,180
							0.0	0
2～ 4	住宅	78.93	92.4	72.92	1,830	133,444	1.0	133,444
							1.0	133,444
5～ 6	住宅	78.93	92.4	72.92	1,860	135,631	1.0	135,631
							1.0	135,631
7～ 8	住宅	78.93	92.4	72.92	1,890	137,819	1.0	137,819
							1.0	137,819
9～10	住宅	71.81	91.6	65.80	1,910	125,678	1.0	125,678
							1.0	125,678

計		848.09	78.3	664.24		1,279,618		1,684,768
								1,198,588

⑨年額支払賃料	1,279,618 円　×　12ヶ月　＝　 15,355,416 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 664.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 797,088 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 648,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,152,504 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 648,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 840,025 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,960,479 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,684,768 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,005 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,198,588 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 291,838 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,268,322 円　　　　（　 72,952 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大野城（賃）４Ｃ　　　　-1202	1,953 ( 1,912)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,919	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,871 円/㎡　月額支払賃料（　 1,830 円/㎡）　基準階 3 F B
b	大野城（賃）５Ｋ　　　　-502	1,617 ( 1,584)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 92.7]	100 [100.0]	1,817
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大野城 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	855,000 円	171,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,680,050 円	16,800,504　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 143,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,368,000 円	171,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	171,000 円	171,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	171,000 円	171,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,388,750 円　（　　　　　　 19,680 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9375

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	171,000,000 円	設計監理料率　 196,000 円／㎡　×　 848.09 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,866,700 円（　　　　　 44,245 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,268,322 円
②総費用	4,388,750 円
③純収益　①－②	11,879,572 円
④建物等に帰属する純収益	9,866,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,012,872 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,887,068 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,462 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,001,838 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 229,000 円／㎡）