別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大野城 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大野城 -10 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　川崎　健祐   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 54,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大野城市乙金東１丁目１０８３番１３ ｢乙金東１－２２－７｣ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北6m市道 水道、下水 春日原 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    75 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 春日原駅北東方 3.4km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 やや鉄道駅からの距離がある閑静な戸建住宅地域であり、公法上の規制とも相まって今後も同様の住環境を維持 するものと予測する。地価水準についても安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、大野城市及び隣接市の郊外の住宅地域。周辺駅からの距離があり、傾斜や段差もあるため、住環 境は市内住宅地の中ではやや劣る。主な需要者は地元企業のサラリーマン等の個人である。地価水準は微増傾向で推移 している。取引価格は規模を含めてややバラツキがあるが、土地のみの取引で１５～２０百万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大野城市郊外に位置する戸建住宅地域であり、アパート等の収益物件はほぼ見られないことから賃貸市場が形成されて おらず、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、標準地と代替性を有する取引事例についてその規範性に応 じた重みづけを行って試算した規範性の高い試算価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大野城 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,900 円／㎡ [105.3] 100 100 [101.0] 100 [148.3] [100.0] 100 54,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の金融情勢等を背景に、大野城市の住宅 地の需要は旺盛である。 古くからの住宅地域であり、交通接近条件は 劣るが周辺の住宅地の地価上昇の影響により 緩やかに上昇している。 標準地は土砂災害警戒区域（イエローゾーン ）にかかってはいないが、近接する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％