別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大野城 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大野城 -1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　井上　真輔   TEL.

鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大野城市平野台２丁目３番１９ ｢平野台２－１３－６｣ ②地積 　(㎡) 341   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 下大利 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ひな壇上の高台戸建住宅団地 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 下大利駅南西方 4.3km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 鉄道駅からはやや距離がある高台傾斜に開発された古い住宅団地である。利便性や自然災害への影響から選好性 は弱かったが、中心部の地価上昇の影響により割安感が鮮明になりつつあり、地価は上昇基調を予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大野城市及び隣接市であるが、特に大野城市郊外の住宅地域と把握した。需要者の中心は、最終需要者が 中心で、ハウスビルダーや転売目的での不動産業者の需要も期待できる。周辺住宅地が上昇示しているなか、当該地域 は安価な価格水準で割安感が現出しており需要が高まっている。総額を抑えるため単価的に割高となっているハウスビ ルダー等の事例も多く散見されるが、新築戸建分譲で総額４千万円弱が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、公法上の規制とも相俟って賃貸アパート等の収益物件は殆ど見受けられず、経済 合理性に合致した賃料水準が形成されていないのが実情である。従って、収益性よりも快適性を旨とする地域的特性に も鑑み、収益還元法は適用しなかった。最終的に市場の実態を反映した比準価格を中心に、代表標準地との均衡性に留 意のうえ、更に周辺地域の需要動向等も斟酌して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大野城 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,900 円／㎡ [105.3] 100 100 [101.0] 100 [127.2] [100.0] 100 63,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費等が上昇しているが、現下の金融環境 等を背景に、福岡都市圏の成長性及び人口増 加とも相俟って、住宅需要は堅調に推移して いる。 災害への意識の高まりから選好性がやや弱か ったが、周辺地域の地価上昇の影響等もあり 地価の割安感が現出、高値取引も散見され地 価は上昇基調。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.4 ％  ％