鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

春日 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	春日４Ｃ -1110	春日市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15.9m県道、中間画地		準工高度地区最高20m 地区計画 (60,200)
b	那珂川４Ｃ -202	那珂川市		更地	（　）	ほぼ整形	北12m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	太宰府５Ｋ -1405	太宰府市		建付地	（　）	ほぼ整形	北25m県道、西4m、角地		近商 (100,300)
d	那珂川５Ｋ -1401	那珂川市		建付地	（　）	ほぼ整形	北12m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	筑紫野５Ｋ -103	筑紫野市		建付地	（　）	正方形	北東20m県道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 162,018	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	248,119	100 [ 166.8]	148,752	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	149,000
b	(　 ) 165,511	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	172,793	100 [ 116.3]	148,575		149,000
c	(　 ) 144,771	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	149,029	100 [ 125.9]	118,371		118,000
d	(　 ) 131,102	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	140,804	100 [ 111.1]	126,736		127,000
e	(　 ) 149,775	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	160,709	100 [ 108.7]	147,846		148,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.74	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.74	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.91	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.91	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 138,000 円／㎡]

春日 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,498,080	3,417,300	13,080,780	4,772,640	8,308,140	（　0.9763） 8,111,237	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	213,453,605 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.00	Ｓ1	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居地区計画等高度1種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	1,983 ㎡	66.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ建て店舗一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	450.00	100.0	450.00	3,200	1,440,000	6.0	8,640,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		1,440,000		8,640,000
								0

⑨年額支払賃料	1,440,000 円　×　12ヶ月　＝　 17,280,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しのため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,280,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 864,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,416,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,640,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 82,080 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,498,080 円　　　　（　 8,320 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	春日（賃）５Ｋ　　　　-1401	3,123 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	3,292	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,216 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大野城（賃）５Ｋ　　　　-1205	2,795 ( 2,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 86.0]	100 [108.0]	3,102
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	366,000 円	73,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	518,400 円	17,280,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,800,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 585,600 円	73,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	73,200 円	73,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,200 円	73,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,417,300 円　（　　　　　　 1,723 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,200,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,772,640 円（　　　　　 2,407 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,498,080 円
②総費用	3,417,300 円
③純収益　①－②	13,080,780 円
④建物等に帰属する純収益	4,772,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,308,140 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,111,237 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,090 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,453,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
春日 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日 5-3

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　伊牟田　徹

TEL.

鑑定評価額

270,000,000 円

１㎡当たりの価格

136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日市星見ヶ丘５丁目２番外				②地積　(㎡)	1,983 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）地区計画等高度1種最高20m
	2:1	店舗Ｓ1	大型商業施設、低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域	北東17m市道	水道、ガス、下水	博多南 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 170 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

沿道施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 66.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７ｍ市道

交通

施設

博多南駅　南東方

2.5km

法令

規制

１住居
(60,200)
地区計画等
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

背後地の熟成等を背景に、路線商業地域として集積度は高く、地域内の大型商業施設への顧客は多いことから、
今後も現状維持し、地価は強含み傾向を持続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 140,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は春日市を中心として隣接市等、福岡都市圏南部の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中
心は大手又は地場のロードサイドビジネスを展開する法人である。コロナ禍後も顧客の量が減少していない店舗が多く
、地価は一時上昇傾向が鈍化したが、依然として強含みである。市場の中心となる価格帯は見出し難いが、２，０００
㎡程度であれば２億５，０００万円前後であると思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

大型商業施設、低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域で収益性が重視され、賃貸のテナントが大半を占めるものの、想定条
件が多く、特にコロナ禍で、テナント需要が不透明な状況下において収益価格の信頼性には自ずと限度がある。したが
って、現在の市場性をより反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　春日 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 189,000 円／㎡

[105.8]
100

100
[100.0]

100
[147.8]

[100.0]
100

135,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍でも飲食店舗の需要は回復傾向にあ
り、加えて賃貸マンション需要は堅調で、地
価の上昇傾向を維持している。

コロナ禍の影響により閉鎖した店舗はみられ
ず、需要は、背後住宅地域の熟成もあり、比
較的堅調な地域で地価の上昇傾向が持続して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	春日５Ｋ -12	春日市		更地	（　）	ほぼ台形	南東16.5m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	春日５Ｋ -510	春日市		貸家建付地	（　）	不整形	西16m県道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
c	春日４Ｃ -1110	春日市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15.9m県道、中間画地		準工高度地区最高20m 地区計画 (60,200)
d	大野城５Ｋ -1105	大野城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20m県道、中間画地		１住居高度地区2種15m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,650	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 67.5]	116,445	100 [ 80.0]	145,556	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	146,000
b	(　 ) 79,581	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	102,162	100 [ 80.0]	127,703		128,000
c	(　 ) 162,018	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	248,119	100 [ 161.9]	153,254		153,000
d	(　 ) 129,771	100 [ 100.0]	[ 118.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	180,153	100 [ 129.7]	138,900		139,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -32.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

春日 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,240,298	3,420,600	12,819,698	4,772,640	8,047,058	（　0.9763） 7,856,343	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	206,745,868 円　　　　（　 104,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.00	Ｓ1	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居地区計画等高度1種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	1,983 ㎡	66.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ建て店舗一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	450.00	100.0	450.00	3,150	1,417,500	6.0	8,505,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		1,417,500		8,505,000
								0

⑨年額支払賃料	1,417,500 円　×　12ヶ月　＝　 17,010,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しのため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,010,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 850,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,159,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,505,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 80,798 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,240,298 円　　　　（　 8,190 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大野城（賃）５Ｋ　　　　-401	2,513 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,792	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,166 円/㎡　月額支払賃料（　 3,150 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大野城（賃）５Ｋ　　　　-1	2,614 ( 2,608)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,057
c	春日（賃）５Ｋ　　　　-1401	3,123 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	3,219

春日 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	366,000 円	73,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	510,300 円	17,010,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,812,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 585,600 円	73,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	73,200 円	73,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,200 円	73,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,420,600 円　（　　　　　　 1,725 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,200,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,772,640 円（　　　　　 2,407 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,240,298 円
②総費用	3,420,600 円
③純収益　①－②	12,819,698 円
④建物等に帰属する純収益	4,772,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,047,058 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,856,343 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,962 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 206,745,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,000 円／㎡）