鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

春日 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	春日４Ｃ -112	春日市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、南東5m、角地		近商高度地区最高20m (100,200)
b	大野城５Ｋ -1206	大野城市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	大野城４Ｃ -413	大野城市		更地	（　）	長方形	南西6.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	大野城４Ｃ -1214	大野城市		更地	（　）	ほぼ整形	南東11m市道、北東8m、角地		１住居 (70,200)
e	大野城５Ｋ -615	大野城市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 351,584	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	362,861	100 [ 76.4]	474,949	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 96.9] 　　　　 100	460,000
b	(　 ) 229,064	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	270,296	100 [ 57.2]	472,545		458,000
c	(　 ) 242,857	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	255,000	100 [ 53.4]	477,528		463,000
d	(　 ) 308,939	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	321,885	100 [ 60.6]	531,163		515,000
e	(　 ) 349,757	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	367,245	100 [ 71.1]	516,519		501,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 +1.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -37.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +1.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 479,000 円／㎡]

春日 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	67,689,926	17,889,908	49,800,018	39,236,000	10,564,018	（　0.9176） 9,693,543	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	261,987,649 円　　　　（　 374,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	325.00	ＲＣ11	3,250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	701 ㎡	28.0 m x 36.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～１１階：住宅（１ＬＤＫ３７㎡程度）、屋外駐車場８台を想定。内部廊下等を含むため容積率緩和適用有り。

⑦有効率　 83.4 ％
の理由

内部廊下等を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	325.00	69.2	225.00	3,100	697,500	6.0	4,185,000
							0.0	0
2～ 4	住宅	300.00	85.3	256.00	1,850	473,600	1.0	473,600
							1.0	473,600
5～ 7	住宅	300.00	85.3	256.00	1,900	486,400	1.0	486,400
							1.0	486,400
8～10	住宅	300.00	85.3	256.00	1,950	499,200	1.0	499,200
							1.0	499,200
11～	住宅	225.00	80.0	180.00	2,000	360,000	1.0	360,000
							1.0	360,000

計		3,250.00	83.4	2,709.00		5,435,100		8,922,600
								4,737,600

⑨年額支払賃料	5,435,100 円　×　12ヶ月　＝　 65,221,200 円
⑩a共益費（管理費）	110 円／㎡　×　 2,709.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,575,880 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,152,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	68,797,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,152,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,497,454 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	66,451,626 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,922,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 84,765 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,737,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,153,535 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	67,689,926 円　　　　（　 96,562 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	春日（賃）４Ｃ　　　　-104	1,814 ( 1,811)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,889	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,891 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 3 F B
b	春日（賃）４Ｃ　　　　-103	1,739 ( 1,739)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,929
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,400,000 円	680,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,994,908 円	69,949,080　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 695,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,440,000 円	680,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	680,000 円	680,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	680,000 円	680,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,889,908 円　（　　　　　　 25,521 円／㎡）　　（経費率　　 26.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9176

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	680,000,000 円	設計監理料率　 203,000 円／㎡　×　 3,250.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,236,000 円（　　　　　 55,971 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	67,689,926 円
②総費用	17,889,908 円
③純収益　①－②	49,800,018 円
④建物等に帰属する純収益	39,236,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,564,018 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,693,543 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,828 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 261,987,649 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 374,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
春日 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日 5-1

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　伊牟田　徹

TEL.

鑑定評価額

329,000,000 円

１㎡当たりの価格

470,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日市春日原北町３丁目５５番外				②地積　(㎡)	701 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	不整形 1:1.2	銀行ＳＲＣ3	中層の店舗ビル、銀行等が集まる駅前の商業地域	北東10m市道、背面道	水道、ガス、下水	春日原近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

西鉄春日原駅周辺整備事業が
現在進捗中

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

春日原駅近接

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

西鉄春日原駅周辺整備事業や高架化事業が完了し、コロナ禍の影響はあるものの、今後、繁華性が高くなると思
料され、当該事業の影響等により地価の上昇傾向が継続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 480,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 370,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は春日市、大野城市の駅近くの商業地域を主として南区、博多区の駅近くの商業地域一円であり広域的であ
る。需要者の中心は店舗兼共同住宅等の収益物件の開発を行う不動産業者等である。投資物件としての賃貸マンション
の需要はコロナ禍後も堅調であり、線路の高架化に加え西鉄春日原駅周辺整備事業の期待感もあるため、地価の上昇率
は現在も比較的強い状況である。市場の需要の中心となる価格帯は、１種単価で４０万円／坪前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中層の店舗ビル、銀行等が集積する駅前の商業地域で収益性が重視され、賃貸のテナントが大半を占めるものの、想定
条件が多く、特にコロナ禍で、テナント需要が不透明な状況下において収益価格の信頼性には自ずと限度がある。した
がって、現在の市場性をより反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大野城 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 272,000 円／㎡

[112.9]
100

100
[100.0]

100
[ 63.6]

[ 96.9]
100

468,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    416,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍でも飲食店舗の需要は回復傾向にあ
り、加えて賃貸マンション需要は堅調で、地
価の上昇傾向を維持している。

春日原駅前の商業地であり、賃貸マンション
としての投資適格性も有しているため、コロ
ナ禍にあるものの、上昇傾向を維持している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	春日５Ｋ -801	春日市		更地	（　）	ほぼ正方形	北5m市道、西5m、角地		近商高度地区最高20m 建築協定 (100,200)
b	春日５Ｋ -807	春日市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m市道、中間画地		商業 (90,270)
c	大野城５Ｋ -615	大野城市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	大野城５Ｋ -1202	大野城市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西16m市道、北東6.7m、南西4.7m、三方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 358,917	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	371,462	100 [ 72.1]	515,204	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 96.9] 　　　　 100	499,000
b	(　 ) 733,899	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	790,409	100 [ 141.0]	560,574		543,000
c	(　 ) 349,757	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	367,245	100 [ 76.7]	478,807		464,000
d	(　 ) 393,002	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 96.0]	100 [ 105.0]	420,294	100 [ 87.2]	481,989		467,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 480,000 円／㎡]

春日 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	67,579,788	17,895,744	49,684,044	39,236,000	10,448,044	（　0.9176） 9,587,125	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	259,111,486 円　　　　（　 370,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	325.00	ＲＣ11	3,250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	701 ㎡	28.0 m x 36.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～１１階：住宅（１ＬＤＫ３７㎡程度）、屋外駐車場８台を想定。内部廊下等を含むため容積率緩和適用有り。

⑦有効率　 83.4 ％
の理由

内部廊下等を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	325.00	69.2	225.00	2,900	652,500	6.0	3,915,000
							0.0	0
2～ 4	住宅	300.00	85.3	256.00	1,900	486,400	1.0	486,400
							1.0	486,400
5～ 7	住宅	300.00	85.3	256.00	1,920	491,520	1.0	491,520
							1.0	491,520
8～10	住宅	300.00	85.3	256.00	1,970	504,320	1.0	504,320
							1.0	504,320
11～	住宅	225.00	80.0	180.00	2,000	360,000	1.0	360,000
							1.0	360,000

計		3,250.00	83.4	2,709.00		5,459,220		8,721,720
								4,806,720

⑨年額支払賃料	5,459,220 円　×　12ヶ月　＝　 65,510,640 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 2,709.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,250,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,056,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	68,761,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,056,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,490,872 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	66,326,568 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,721,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 82,856 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,806,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,170,364 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	67,579,788 円　　　　（　 96,405 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	春日（賃）５Ｋ　　　　-403	1,631 ( 1,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,812	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,942 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	春日（賃）５Ｋ　　　　-3	1,662 ( 1,627)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,944
c	春日（賃）５Ｋ　　　　-1202	1,474 ( 1,414)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,927

春日 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,400,000 円	680,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,981,744 円	69,817,440　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 714,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,440,000 円	680,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	680,000 円	680,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	680,000 円	680,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,895,744 円　（　　　　　　 25,529 円／㎡）　　（経費率　　 26.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9176

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	680,000,000 円	設計監理料率　 203,000 円／㎡　×　 3,250.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,236,000 円（　　　　　 55,971 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	67,579,788 円
②総費用	17,895,744 円
③純収益　①－②	49,684,044 円
④建物等に帰属する純収益	39,236,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,448,044 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,587,125 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,676 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 259,111,486 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 370,000 円／㎡）