別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 春日 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日 -15 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　大西　克則   TEL.

鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日市星見ヶ丘３丁目６５番 ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な新興住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 博多南 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成２９年１０月、市街化区 域に編入されている。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 博多南駅　南東方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ閑静な新興住宅団地であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。季節性インフ ルエンザとの同時流行の懸念等、引き続き感染症の経済への影響に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、春日市及び隣接市の鉄道駅徒歩圏外の住宅地域の圏域。需要者の中心は、福岡市中心部へ通勤する一次 取得者。鉄道駅徒歩圏外の住宅地だが、近隣の春日フォレストシティ内の商業施設や医療施設の充実もあり、住宅需要 は堅調に推移。新型コロナ第８波の影響、季節性インフルエンザとの同時流行の懸念で一層の感染拡大が警戒される状 況にあり、経済への影響に留意。需要の中心となる価格帯は、画地規模が２００㎡程度で、２，０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例の中から類似性の高い取引事例を中心に採用して試算しており、規範性が 高い。自用目的での取引が中心となる戸建住宅を主とした住宅団地であり、公法上の規制等からアパート等の収益物件 は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟な地域であるため収益還元法は適用しなかった。従って、取引市場を反映した実証 的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大野城 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,900 円／㎡ [105.3] 100 100 [101.0] 100 [ 83.5] [101.0] 100 98,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 春日市人口ほぼ横ばい、世帯数微増傾向。未 だコロナ禍の影響下だが、低金利政策や住宅 ローン減税等の影響から、住宅需要は依然と して堅調に推移。 鉄道駅徒歩圏外の地域だが、区画整然とした 居住環境が良好な住宅地域。周辺に商業施設 や医療施設が充実、コロナ禍継続中も住宅需 要は堅調に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％