鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

春日 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	春日５Ｋ -404	春日市		建付地	（　）	不整形	東5.5m市道、中間画地		準工高度地区1種20m (60,200)
b	大野城５Ｋ -706	大野城市		建付地	（　）	台形	南西10.5m市道、北5.2m、角地		１住居高度2種最高15m (70,200)
c	大野城５Ｋ -708	大野城市		更地	（　）	台形	北東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	福岡博多４Ｃ -812	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	北西5.8m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
e	福岡博多５Ｋ -702	福岡市博多区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.5m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 175,704	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	194,199	100 [ 95.0]	204,420	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	209,000
b	(　 ) 157,059	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	164,683	100 [ 96.2]	171,188		175,000
c	(　 ) 287,366	100 [ 120.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	250,248	100 [ 131.2]	190,738		195,000
d	(　 ) 153,354	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	170,223	100 [ 94.6]	179,940		184,000
e	(　 ) 175,057	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	191,862	100 [ 94.1]	203,892		208,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.89	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.89	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.89	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
c	買進み	％／月 +0.89	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 194,000 円／㎡]

春日 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション適地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション事業による投資採算性で価格形成されているため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
679,041,358	524,876,082	12	514,000	1,556.24	242,000	2,067.45
⑧開発法による価格	154,165,276 円　　　　（　 190,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日 -12　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
810 ㎡	㎡		㎡		㎡	810.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
485.96 ㎡	2,067.45 ㎡	1,613.80 ㎡	453.65 ㎡	1,556.24 ㎡	ＲＣ・5F ( 20 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 60.0 ％）	（ 255.2 ％）	（ 199.2 ％）	（ 56.0 ％）	（ 75.27 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工高度1種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	24.0 ｍ 32.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

514,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 514,000 円／㎡　　×　　 1,556.24 ㎡　　＝　　　　 799,907,360 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 799,907,360 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 242,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 249,260 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 249,260 円／㎡　　×　　　 2,067.45 ㎡　　＝　　　　 515,332,587 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 799,907,360 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 87,989,810 円

支出合計　④+⑤+⑥

603,322,397 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	17 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	63,992,589 円	( 8 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 56,070,306 円
	販売総額(2期)	575,933,299 円	( 72 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 490,522,391 円
	販売総額(3期)	159,981,472 円	( 20 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 132,448,661 円
収入合計		－	－	－	－	679,041,358 円
支出	建築工事費(1期)	51,533,259 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 48,693,776 円
	建築工事費(2期)	51,533,259 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 46,014,047 円
	建築工事費(3期)	412,266,070 円	( 80 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 351,127,012 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	43,994,905 円	( 50 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 41,570,786 円
	販売管理費(2期)	43,994,905 円	( 50 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 37,470,461 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	524,876,082 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	679,041,358 円　　－　　　　　　 524,876,082 円　　＝　　　　　 154,165,276 円 190,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
春日 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日 -12

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　大西　克則

TEL.

鑑定評価額

155,000,000 円

１㎡当たりの価格

191,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日市日の出町５丁目６番				②地積　(㎡)	810 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度1種最高20m (70,200)
	1:1.5	共同住宅ＲＣ6	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	北西9m市道、南西側道	水道、ガス、下水	南福岡 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

９ｍ市道

交通

施設

南福岡駅　西方

1.2km

法令

規制

準工
(60,200)
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、マンション、事業所等が混在する地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測。マンション素
地の需要堅調も、季節性インフルエンザとの同時流行の懸念等、引き続き感染症の経済への影響に注視が必要。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 193,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 188,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ及び西鉄沿線で、春日市及び隣接市の住宅地域の圏域。需要者の中心は分譲マンション業者等。Ｊ
Ｒ西鉄沿線沿いのマンション用地需要は堅調に推移。新規供給量を戦略的に調整、供給側の事情より市場が大きく崩れ
る可能性は低い。新型コロナ第８波の影響、季節性インフルエンザとの同時流行の懸念より一層の感染拡大が警戒され
る状況にあり、経済への影響に留意。需要の中心となる価格帯は、形状規模エリア等により異なるため見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、取引の実態を反映した実証的な価格であり、市場性に着目して求めた価格である。開発法による価格は、
分譲マンションの建設を想定して求めた価格であり、事業採算に見合う価格を求める手法でる。デベロッパー等の投資
採算性に着目した手法であり、算定の過程で想定要素を含むが、規範性は高い。従って、比準価格と開発法による価格
を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大野城 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 210,000 円／㎡

[111.9]
100

100
[102.0]

100
[123.8]

[102.0]
100

190,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    175,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

春日市人口ほぼ横ばい、世帯数微増傾向。未
だコロナ禍の影響下だが、低金利政策や住宅
ローン減税等の影響から、住宅需要は依然と
して堅調に推移。

交通利便性の比較的良好な住宅地域。未だコ
ロナ禍の影響下にあるが、利便性の良好な住
宅地のマンション用地の需要は堅調に推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	春日５Ｋ -405	春日市		更地	（　）	不整形	南西5.5m市道、中間画地		２住居 (60,177)
b	春日５Ｋ -406	春日市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	福岡博多４Ｃ -812	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	北西5.8m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
d	福岡博多５Ｋ -304	福岡市博多区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東8m市道、西5m、角地		１住居高度地区2種20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 118,837	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	135,738	100 [ 71.2]	190,643	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	194,000
b	(　 ) 107,261	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	138,380	100 [ 72.6]	190,606		194,000
c	(　 ) 153,354	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	170,223	100 [ 90.7]	187,677		191,000
d	(　 ) 168,500	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	172,426	100 [ 91.1]	189,271		193,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 193,000 円／㎡]

春日 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション及び賃貸マンションそれぞれの市場環境を踏まえ、最有効使用及び市場参加者の観点から、収益還元法は規範性に乏しいので適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション事業による投資採算性で価格形成されているため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
686,168,875	533,783,019	12	524,000	1,556.24	246,000	2,067.45
⑧開発法による価格	152,385,856 円　　　　（　 188,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日 -12　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
810 ㎡	㎡		㎡		㎡	810.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
485.96 ㎡	2,067.45 ㎡	1,613.80 ㎡	453.65 ㎡	1,556.24 ㎡	ＲＣ・5F ( 20 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 60.0 ％）	（ 255.2 ％）	（ 199.2 ％）	（ 56.0 ％）	（ 75.27 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工高度1種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	24.0 ｍ 32.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

524,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 524,000 円／㎡　　×　　 1,556.24 ㎡　　＝　　　　 815,469,760 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 815,469,760 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 246,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 253,380 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 253,380 円／㎡　　×　　　 2,067.45 ㎡　　＝　　　　 523,850,481 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 815,469,760 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 89,701,674 円

支出合計　④+⑤+⑥

613,552,155 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	17 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	40,773,488 円	( 5 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 36,064,150 円
	販売総額(2期)	366,961,392 円	( 45 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 312,541,018 円
	販売総額(3期)	407,734,880 円	( 50 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 337,563,707 円
収入合計		－	－	－	－	686,168,875 円
支出	建築工事費(1期)	52,385,048 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 49,498,632 円
	建築工事費(2期)	52,385,048 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 46,774,609 円
	建築工事費(3期)	419,080,385 円	( 80 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 356,930,764 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	44,850,837 円	( 50 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 42,379,556 円
	販売管理費(2期)	44,850,837 円	( 50 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 38,199,458 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	533,783,019 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	686,168,875 円　　－　　　　　　 533,783,019 円　　＝　　　　　 152,385,856 円 188,000 円／㎡