別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 春日 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日 -1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　伊牟田　徹   TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日市若葉台西４丁目５７番 ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度1種最高15m 台形 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 東4.3m市道 水道、ガス、下水 春日 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 春日駅　南西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、コロナ禍ではあるが、旺盛な需要を背景に、今後も現状の住環 境を維持し、地価は強含み傾向を継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は春日市及び隣接市の住宅地域の圏域。需要者の中心は、福岡市へ通勤するサラリーマン等の一次取得者で ある。近年地価上昇により取引総額を抑えた土地の細分化による住宅取得が多くみられる。新型コロナウイルス感染症 の影響もあり、上昇率縮小となったが、現時点ではその影響は小さい。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１，５ ００万円～２，０００万円程度、新築戸建で３，５００万円～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主な市場参加者は個人等のエンドユーザーであり、最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しく、かつ画地規 模が小さく事業収支の観点からも共同住宅の想定は非現実的であるため収益価格は試算しない。居住の快適性を重視す る一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自己使用目的での取引が中心であり、市場においては周辺の取引事例に着目して価 格が形成されることから、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [106.9] 100 100 [101.0] 100 [ 96.9] [102.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は限定的で、現下の金融環境 等を背景に、福岡都市圏の成長性とも相俟っ て、住宅需要は堅調であり、地価は全般的に 強含みである。 中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であ り、住環境も良好で比較的利便性も高いため 、コロナ禍でも住宅需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％