別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 筑紫野 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑紫野 -8 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　哲   TEL.

鑑定評価額 8,730,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑紫野市大字吉木２５１６番１０ ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等が見られ る県道背後の住宅地 域 西7.5m市道、北側道 水道、下水 太宰府 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 西７．５ｍ市道 交通 施設 太宰府駅　南東方 3.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅のほか一般住宅も見られる市街化調整区域内の住宅地域であり、現状維持にて推移するものと予測され る。市内全域で住宅需要が増加している影響等により、地価は僅かながら上昇するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、筑紫野市内の市街化調整区域内の住宅地域を中心に同市郊外の住宅地域。需要者は、市内の居住者や地 縁的選好性を有する者が中心である。市街化調整区域に指定され、鉄道駅からの距離があるため、需要は限定的である が、周辺の幹線道路の整備が進み利便性は向上している。住宅市場の中心価格帯は土地で８００～１，０００万円程度 、中古住宅で１，５００万円台程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内であるため投資向けのアパート等が皆無であり、収益価格を求めることができなかった。 一方、比準価格は広域的に収集した市内の住宅地域の取引事例から求められており、現実の不動産市場を反映した実証 的な価格と判断される。本件では、比準価格を重視し、市街化調整区域内における不動産の需給動向を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡市のベッドタウンである筑紫野市は、土 地価格の割安感から戸建住宅の需要は堅調で あり、人口は増加傾向である。 市街化調整区域に指定されているため、新規 の住宅開発は抑制されているが、周辺では街 路整備が進み交通利便性が向上している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％