別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 筑紫野 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑紫野 -6 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　友野　和憲   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑紫野市大字原１６６番２７０ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 太宰府 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    35 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 「サニータウンみかさ台」と 称する古い住宅団地 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 太宰府駅　南東方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ古い分譲住宅団地である。市中心部からかなり離れているが、周辺で、宅地造成、建 替等の動きもあり、地価は上昇傾向にあり、今後も同様の傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、筑紫野市及び隣接市のうち郊外の住宅団地等を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、福岡都心 へ通勤する中堅サラリーマン層が主体となっている。市中心部から遠いものの、区画整然とした住宅であることから、 需要は堅調であり、また筑紫野市及び隣接市の地価上昇の影響を受け、地価は上昇傾向にある。市場の中心となる価格 は、土地のみで１，１００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する住宅団地内の事例を中心に収集し求められた実証的な価格である。なお 当該近隣地域は、郊外に位置し、自用目的の取引が中心であり、賃貸市場は未成熟であるため収益還元法は適用しなか った。よって本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、更には一般的要因の動向を考慮の上、現実の市場性を反 映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑紫野 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,100 円／㎡ [111.5] 100 100 [102.0] 100 [185.6] [100.0] 100 50,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 筑紫野市は、福岡市のベッドタウンとして発 展し、人口は増加傾向にあり、利便性の良好 な地域の地価は上昇基調にある。 古い住宅団地で、品等・利便性はやや劣るも のの地価が安く、総額に対する割安感があり 、相応の需要が見られるため、地価は微増傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +19.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％