別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 筑紫野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑紫野 -5 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　哲   TEL.

鑑定評価額 20,900,000 円  １㎡当たりの価格 93,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑紫野市光が丘３丁目１３番６ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 津古 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   130 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 津古駅北西方 850m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした中規模一般住宅地域としての環境を維持しており、格別の変動要因はなく、現状のまま推移する と予測する。居住環境も良好であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西鉄天神大牟田線やＪＲ鹿児島本線沿線で、筑紫野市南部及びその周辺市の住宅地域。需要者の中心は 福岡市等へ通勤する給与所得者が中心と考えられる。近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ良好な住宅地域を形成して おり、スーパー等の生活利便施設も周辺に配置され、市外からの流入も多い。需要の中心となる価格帯は、土地のみで １，８００～２，２００万円程度、新築の戸建住宅で３，０００万円台後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、居住の快適性や利便性が重視される地域である。周辺に はアパート等の収益建物は見られず、また戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため、収益還元法は適用しなかった。多 数の信頼性のある取引事例に基づく取引事例比較法は実証的であり、市場の実態を反映しているため、比準価格を標準 とし、代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑紫野 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,100 円／㎡ [111.6] 100 100 [102.0] 100 [100.7] [100.0] 100 92,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡市のベッドタウンである筑紫野市は、土 地価格の割安感から戸建住宅の需要は堅調で あり、人口は増加傾向である。 区画の整然とした中小規模一般住宅が建ち並 ぶ熟成した住宅地域であり、駅徒歩圏内に位 置することから安定的な需要が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％