鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

筑紫野 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	筑紫野４Ｃ -824	筑紫野市		更地	（　）	ほぼ整形	西4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
b	筑紫野５Ｋ -614	筑紫野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、西6m、角地		準住居 (70,200)
c	筑紫野５Ｋ -815	筑紫野市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西3.7m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	筑紫野５Ｋ -1013	筑紫野市		更地	（　）	不整形	南西4.6m市道、中間画地		商業 (90,276)
e	筑紫野５Ｋ -105	筑紫野市		建付地	（　）	長方形	北東4m私道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 133,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	133,129	100 [ 100.0]	133,129	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 137,635	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	134,936	100 [ 110.0]	122,669		123,000
c	(　 ) 139,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	139,637	100 [ 100.0]	139,637		140,000
d	(　 ) 136,046	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	144,653	100 [ 117.8]	122,795		123,000
e	(　 ) 113,675	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,519	100 [ 102.0]	119,136		119,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.99	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.99	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 123,000 円／㎡]

筑紫野 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,354,163	647,580	2,706,583	1,977,600	728,983	（　0.9757） 711,269	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	17,781,725 円　　　　（　 83,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

筑紫野 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	172 ％	214 ㎡	10.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅を想定（平均専用面積５０㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	100.00	100.0	100.00	1,370	137,000	2.0	274,000
							1.0	137,000
2～	住宅	100.00	100.0	100.00	1,390	139,000	2.0	278,000
							1.0	139,000
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		276,000		552,000
								276,000

⑨年額支払賃料	276,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,312,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行がないため。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で充当可能なため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,312,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 209,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,282,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	552,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,189 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 276,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 66,494 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,354,163 円　　　　（　 15,674 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	筑紫野５Ｋ（賃）　　　　-101	1,126 ( 1,076)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,482	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,422 円/㎡　月額支払賃料（　 1,390 円/㎡）　基準階 2 F B
b	筑紫野４Ｋ（賃）　　　　-101	1,563 ( 1,531)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	1,243
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

筑紫野 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,600 円	30,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	139,680 円	3,492,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 262,600 円	30,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,900 円	30,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,900 円	30,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 647,580 円　（　　　　　　 3,026 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9757

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,977,600 円（　　　　　 9,241 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,354,163 円
②総費用	647,580 円
③純収益　①－②	2,706,583 円
④建物等に帰属する純収益	1,977,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	728,983 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	711,269 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,324 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,781,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
筑紫野 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

筑紫野 -4

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　佐々木　哲

TEL.

鑑定評価額

25,700,000 円

１㎡当たりの価格

120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.3 倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	筑紫野市二日市西３丁目２０番３｢二日市西３－５－５｣				②地積　(㎡)	214 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他） (60,172)
	1:2	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が多い閑静な既成住宅地域	東4.3m市道	水道、ガス、下水	二日市 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 110 ｍ、南 90 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

４．３ｍ市道

交通

施設

二日市駅　西方

800m

法令

規制

２中専
(60,172)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中規模の戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、格別の変動要因はなく、現状の環境を維持す
ると予測する。最寄駅から徒歩圏内に位置し居住環境も良好なため、地価は上昇基調にて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 84,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ線及び西鉄沿線の筑紫野市内の一般住宅地域である。需要者の中心は福岡市等へ通勤する給与所得
者及び自営業者等の中所得者と考えられる。近隣地域は、ＪＲ「二日市」駅まで徒歩圏内に位置し、住環境も良好な地
域であることから、戸建住宅に対する底堅い需要があり、土地価格は上昇傾向である。住宅市場の中心価格帯は土地２
００㎡程度で２，４００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と代替性を有すると認められる取引事例から求めたもので、対象地域の実態を反映した実証的な
価格である。収益価格は低層共同住宅の賃貸を想定して求めたが、土地価格に見合う収益が獲得できず、収益価格は低
位に試算された。対象地域は収益性より居住の快適性が重視され、自用目的での取引が中心であることから、比準価格
を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　筑紫野 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 85,100 円／㎡

[111.6]
100

100
[102.0]

100
[ 78.1]

[100.0]
100

119,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    108,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

福岡市のベッドタウンである筑紫野市は、土
地価格の割安感から戸建住宅の需要は堅調で
あり、人口は増加傾向である。

近隣地域は人口が集積する二日市エリアに属
する既成住宅地域であるが、利便性が良好な
地域のため、建替えやミニ開発等が散見され
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

筑紫野 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	筑紫野４Ｃ -824	筑紫野市		更地	（　）	ほぼ整形	西4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
b	筑紫野５Ｋ -806	筑紫野市		更地	（　）	ほぼ長方形	東3.8m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	筑紫野５Ｋ -105	筑紫野市		建付地	（　）	長方形	北東4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
d	筑紫野５Ｋ -812	筑紫野市		更地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 133,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	133,129	100 [ 100.0]	133,129	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 116,916	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	127,438	100 [ 104.9]	121,485		121,000
c	(　 ) 113,675	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,519	100 [ 101.0]	120,316		120,000
d	(　 ) 114,408	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	114,408	100 [ 96.0]	119,175		119,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.99	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.99	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

筑紫野 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,434,941	671,240	2,763,701	2,044,590	719,111	（　0.9760） 701,852	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	17,996,205 円　　　　（　 84,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

筑紫野 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	172 ％	214 ㎡	10.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅（平均専有面積５０㎡、合計４戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	1,410	141,000	2.0	282,000
							1.0	141,000
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,420	142,000	2.0	284,000
							1.0	142,000
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		283,000		566,000
								283,000

⑨年額支払賃料	283,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,396,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を授受する慣行がないため非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,396,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 214,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,361,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	566,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,320 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 283,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 68,181 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,434,941 円　　　　（　 16,051 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	筑紫野４Ｃ（賃）　　　　-501	1,397 ( 1,340)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,502	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,453 円/㎡　月額支払賃料（　 1,420 円/㎡）　基準階 2 F B
b	筑紫野４Ｃ（賃）　　　　-801	1,003 ( 962)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,238
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

筑紫野 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,200 円	32,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	143,040 円	3,576,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 274,500 円	32,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 671,240 円　（　　　　　　 3,137 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,300,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,044,590 円（　　　　　 9,554 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,434,941 円
②総費用	671,240 円
③純収益　①－②	2,763,701 円
④建物等に帰属する純収益	2,044,590 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	719,111 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	701,852 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,280 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,996,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,100 円／㎡）